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北上深商办亮红灯?张玉良发话商业比例调低15%

发表时间:2017-01-16 15:31:53      来源:每日经济新闻      进入业主论坛


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    继去年底北京通州将商务型公寓纳入限购范围,今年1月上海暂停了一批商业办公楼的网签,近日深圳也传出一份源自深圳市规划国土委的《关于进一步加商商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,严控商业、办公产品转化成公寓产品。

    近两年,政策导向支持住宅,商业地产似乎一度陷入“淡季”,如今政策对商办物业的限制似乎有增无减。在2014年商业地产热潮期,商办物业销售率贡献率达8成的绿地,如今已开始调整 。时隔两年后绿地再次举办了业绩媒体见面会,会上绿地控股董事长、总裁张玉良告诉邦地产,绿地不会取消商业地产,而是把比例从50%降到35%,构建一个更稳健的结构。而具体运营上,则会侧重长租公寓等业态的发展,创造长期经回报。张玉良直言,商业地产的现状更多来源于政策的影响,像一个周期性的波动,其对商业地产的前景是有信心的。

    此外,针对2017年的房地产市场状况,绿地在房地产及“大基建+大消费+大金融”各产业的全新战略,以及相关的人事调整、产品结构、合作方式等变化,张玉良也在予邦地产的采访中给予了详细解读,干货满满,不容错过!

    商业现状影响企业增速 看好长期潜力

    张玉良:如果要深究近两年绿地房地产主业增速放缓的原因,主要是我们2014年、2015年开始大量发展以办公为主的商业地产。

    2014年因为国家导向,中小型企业大规模成长,大量购买办公楼,办公楼市场就上去了,所以2014年我们收入好,80%的增长都是因为商业地产。

    而2015下半年到去年,商业地产全部下来了,国家的政策导向利好住宅,商业地产的市场不算乐观,所以我们增长速度也相对变慢。不过去年房地产板块的收入也达到了2550亿,加上退掉的280多亿办公楼,实际上一年卖掉了实际上是差不多2800亿。

    商业和住宅的潜力和支撑点稳定性不一样,当年没卖掉可以转经营,按照20年回收,那么就是5%的回报率,100亿就只能5个亿进来。持有增长潜力好的项目,增值够了就可以慢慢变现。而且说不定政策对商业地产会好起来,所以我们还是有信心的。

    针对目前的状况,我们也会调节,但并不是取消商业地产,而是把比例从50%降到35%。如果按照这种结构,我相信一个政策上来,它波动不会很大。

    另外一方面的调整是,我们一类是新建,另一类是把原来的新办公楼改造成酒店公寓,持有经营。

    最近我们铺下去20个长租公寓,用酒店公司运营。早餐、洗衣服、打扫等基本配置都有,但它比酒店省了游泳池、会议中心、宴会厅等设置,降低了成本,同样可以有好的收益。主要选址则会放在位置好、交通便捷的地方或者有地铁高铁站的产业新城。

    今年楼市一定比去年差

    张玉良:一线城市的楼市需求一直在,它要解决的是供应的问题、解决房价上涨的问题,这是个永久的话题,并不是在今年就特别突出。

    整体来说,2017年的楼市不能跟2016年比。2016年的楼市 堪称疯狂。2017年可能整个楼市销售总额会减少20%-30%。

    虽然不同城市的市场会有细分,但那些2016年房价疯狂上涨的城市,就算2017年销售再好,也不可能比2016年高。但崩盘与否不好说。

    针对上海楼市,我认为主要是要调整供应结构,这个非常关键。还有我觉得,上海应该放在国家的定位上去思考,上海人是不是一定都要住在上海?不一定。上海人在昆山住,开车半小时,从花桥坐地铁到上海也就40分钟,所以如果交通能解决,一些问题就基本都解决了。放在这个格局上,建设一批新型特色小镇很重要,在小镇居住、在上海商办,居住和上班问题都可以解决。

    另外一方面则是制度的问题。比如在英国、美国、澳大利亚,它们供应的地,今年可以办公,明年不办公就可以改住宅;今年是住宅,明天也可以改办公。这很简单,市场需要什么就是什么。我们在澳洲买的办公改成住宅,我们在伦敦买的办公现在做200多米的住宅,没有什么规定这个地方只能居住,那个地方只能办公。当然也要按照人的流量来控制,即一个合理的引导,我认为综合用地的概念这方面可以深刻探索。

    绿地规模已超3700亿,房地产也很难被超

    张玉良:我们是一个综合性产业特征的企业集团,这是绿地的定位和未来的方向。我们去年的整体收入超过了3700亿,从这个规模来看,绿地已经不是一个单一的房地产企业。

    除房地产产业之外,绿地的其它产业板块的成长速度也很快。

    比如大基建,2016年绿地大基建的规模比起2015年翻了一番,去年已经超过了千亿,今年我们还要翻番。因为大基建产业有全国战略的全方位支撑,有市场,有需求。我们的大基建并不是以前对于基建的概念,可以简单的概括为5个字:投、融、建、营、管;然后是东、南、西、北、中。

    大消费也一样,每年都在翻倍的增长。绿地产业每年的成长可能都要翻一番,这个和其他企业已经完全不一样了。

    其他产业增长加快一点,相对而言,房地产增长放慢了一点,但并不是说房地产下来了,房地产2017年比2016年肯定还要上涨15%—20%。

    2017年无论从整个集团业务来看,还是只比单一的房地产,我相信,要超过我们,可能也是有难度的。

    绿地并不是一定要争老大、做第一,这些都要按照经济规律和市场来考虑。另外一方面,市场也不能光看一个房地产,我们现在是一个综合性的企业集团,你要看它的总规模而不是其中的某一块。

 

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