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资金收紧效应发酵:1月土地市场继续降温

发表时间:2017-01-16 15:24:04      来源:21世纪经济报道      进入业主论坛


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    分析人士指出,热点城市土地出让条件趋严,去年年末不少地方政府调减供地规模,都成为土地市场降温的直接原因。此外监管层对房企融资收紧,加之房企将迎来债务偿还高峰期,在此背景下,土地市场将很难恢复2016年的局面。

 


    

    进入2017年,全国土地市场似乎并未延续上年的火热势头。

    根据中原地产统计,除天津、上海、深圳、温州等少数几个城市外,大部分城市的土地市场在1月上旬出现“休眠”。总体来看,土地交易的总价、单价、溢价率等指标也比去年有明显下滑。

    土地出让的约束与限制条件越来越多,被认为是导致土地市场降温的主因。而地方政府“前松后紧”的惯常供地节奏,也使得年初甚少有优质地块出让。这使得年初土地市场的冷清具有一定的合理性。

    但从中期来看,指望土地市场大幅升温也不现实。分析人士指出,各项政策对房地产企业的融资和资金使用实施限制,加之2017年将出现楼市“小年”的整体判断,房企近一年多的资金充裕局面将可能面临终结。房企的拿地能力也将不可避免地遭到削弱。

    土地市场降温

    中原地产统计显示,今年1月1日-11日,全国单宗土地价格超过10亿的地块合计仅有6宗,超过5亿的地块累计也只有9宗。

    从溢价率来看,超过100%的只有1宗。大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,如1月前11天深圳成交土地的平均溢价率为0,天津仅为2.11%,上海的溢价率也仅为24%。明显低于2016年的平均水平。

    分城市来看,1月上旬全国土地出让金超过10亿的城市仅有9个,分别是天津、上海、深圳、温州、成都、阜阳、郑州、南京、廊坊。除成都、阜阳外,其余七个城市的土地平均溢价率均未超过50%。

    这种降温的局面从去年12月就已出现。但在当月,全国单宗价格超过10亿的土地也超过了100宗。由此对比来看,1月上旬的土地市场在去年12月的基础上出现进一步降温。

    中原地产认为,在近期的多轮楼市调控中,对土地出让的约束与限制条件越来越多,是导致土地交易降温的主要原因。

    去年年中以来,很多热点城市在土地出让中设置最高限价,对土地出让价格和溢价率进行强行控制。年末,北京推出4宗自持型地块,要求这批土地的住宅不能出售,拿地者只能自持,或对外出租。

    到第四季度,多地部署清查开发商的拿地资金来源。上海就规定,房企获得的银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让金、保证金和定金。竞买人在申请参加土地“招拍挂”时,应承诺资金来源为合规的自有资金。

    分析人士指出,这些政策既对高溢价地块有明显的打压作用,又明显影响到开发商的拿地积极性。

    与此同时,去年年末,不少地方政府调减供地规模,也成为土地市场降温的一项直接原因。

    有行业观察人士向21世纪经济报道指出,地方政府的供地节奏通常是“前松后紧”,即上半年供地规模不大,优质地块不多;下半年土地供应的质与量都有显著提升。从这个意义上说,年初土地市场冷淡也在情理之中。

 

    房企融资悄然收紧

    从开发商的角度,疯狂拿地的底气也变得逐渐不足。上文提到的清查拿地资金来源,仅仅是监管层收紧房企融资的“冰山一角”。

    2016年7月,证监会官员再一次保荐机构专题培训会议上指出,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

    11月,银监会要求16个房价上涨过快城市的银行业金融机构自查房地产融资等业务,其中就包括是否存在银行资金违规用于购地的问题;是否比照自营贷款管理的要求,强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理,是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题;信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款,是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款。

    同月,发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》要求,严格限制房地产开发企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目(保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外)。

    中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出,这一系列政策的目的,可总结为两个方面:控制房企融资渠道、规范资金用途。

    他认为,其对房企资金的影响也体现在两个方面,一是房企的融资渠道收窄,各项表外融资渠道被封死,企业的资金链将可能受到影响。二是房企用于拿地的主要资金,将由此前的融资,逐渐收缩到自有资金为主。

    在房地产企业的“自有资金”中,可用于补充流动性的,主要是销售回款部分。

    根据21世纪经济报道的了解,经过2016年的旺盛销售之后,目前房地产企业的资金状况较为充裕。但由于多数机构对今年楼市维持“小年”的判断,因此今年的市场销售和房企的回款状况都不容乐观。统计局数据显示,2016年下半年以来,作为房企资金来源中的个人按揭贷款增速整体呈下降趋势,定金及预售款的增速也在连续增长3个月后,在去年11月出现下滑。

    且根据研究中心的报告,房企近两年的银行借款,发行的短期票据、债券以及2015年之前的中长期债务,将在2017下半年和2018年迎来到期偿还高峰。

    综上判断,中原地产指出,这可能使得房企近一年多的资金充裕局面面临终结。未来6-9个月,房企将面临越来越大的资金问题。

    张大伟认为,在此背景下,土地市场将很难恢复2016年的局面,高价地数量、土地溢价率、单价等都将有所下滑。与此同时,之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题。但由于大部分房企均面临补仓需求,若热点城市推出优质地块,也将不可避免地受到追捧。

 

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