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上海叫停146个类住宅项目 大城市“类住宅”往何处去

发表时间:2017-01-13 11:04:48      来源:上海证券报      进入业主论坛


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    上海一边是急切的住宅需求,但京沪深近几年宅地供应年均下滑30%左右;一边是服务业对GDP贡献高达70%,而占存量建设用地近50%的却为难以盘活的工业闲置用地;商办用地建设大量配套严重不足、安全隐患突出的“类住宅”乱象,已严重影响大城市供地。

    从2017年开始,我国大城市供地政策出现了新变化:供地与人口流动在空间上匹配,人口流入多的城市增加供地,这与过去大城市“一刀切”地缩减供地并以此作为人口控制工具完全相反;增加住宅用地比例,契合人口净流入、就业率高的第三产业大发展趋势,这意味着要减少非住宅用地;盘活存量用地,即新增用地减少,空间需求转向存量二次开发。

    国家划定大城市边界,批复缩减新供地的城市总规,并非抑制大城市空间需求,而是倒逼主政者转向存量盘活,释放低效产业和商办用地。问题是,产业讲究积聚效应,依赖人口聚积,商业讲求商圈培育,背后则是购买力在支撑。因此,即便建起了高楼、园区,但招商、商家入驻率远低于预想。深圳每个旧改片区都要配套商办,即便中心区的商办综合体,二楼以上不乏大量空置,外围商业办公空置已成常态。因此,为提振开发商积极性,回笼资金,捆绑建设部分可销售的“类住宅”(酒店式公寓和商住房等)已成普遍现象,由此造成城市功能和空间结构混乱,生产和生活性交通交叉,城市病积重难返。

    上海此次叫停的146个类住宅项目,多位于嘉定、松江、浦江等城市外围。已启动“商住房”限购,全面叫停新批商住项目的北京通州,更占据全市商住房销售30%的份额。2011年以后,大城市启动住房限购政策,房价地价快速上涨,“类住宅”成为突破限购、分流需求的出口。2012年至2016年,上海共出让691块经营性用地,“类住宅”地块359块,占比52%。2004年,深圳“类住宅”在商品房成交中仅占4.5%,2015年升至11.5%,2016年升至17.8%。由于商办地价低于住宅地价,加上没有教育医疗等公共配套,“类住宅”销售价格(包括租金)仅为同类商品住房价格的60%(深圳为80%)。同时,大城市房价暴涨,刚需、被限购的外来人群购房需求、投资需求大规模暴发,“类住宅”不限购、低总价的优势特别突出,销售端异常火爆。

    2015年至2016年,深圳商务公寓等“类住宅”成交量比2013年至2014翻了一倍,相当于2010年至2013年的5至6倍。2016年,深圳“类住宅”价格达每平方米52700元,比2015年上涨了10.9%;北京“类住宅”2016年全年成交6.8万套,比2015年增长了196%,接近全年普通住宅成交的1倍,占商品房成交总数的60.1%,成交均价达每平方米2.9万元,比2015年上涨了14%;上海商住房成交275万平方米,同比增长145%,商住房销售均价2.57万元,同比增长23%。

    近年来,顺应创业创新潮流,工业用地上建设可分割出售的创新型产业用房、创意园区用房。部分城市手握工业用地,不愿支付转住宅的高额补缴地价、不愿补足配套的国企和园区最积极,“类住宅”还在衍生。还有,为盘活存量低效商业用地,培育租赁市场,2016年国务院出台文件鼓励商业用地改造为租赁住房,开发商打着租赁的旗号,尽享政策红利和漏洞,可那些“以租代售”业务表面是机构化租赁,实则是“类住宅”的另类开发和销售。

    2017年及未来,盘活存量用地是房地产市场的主题,也是楼市供给端的重大变化、长效机制建设的重点内容。但“类住宅”碎片化穿插于工业和商办,未来将相继进入供应和入住阶段,一旦规模化已形成事实,大城市盘活存量和增加宅地的新策很难落地。据此,土地用途管制和规划上的体制改革及机制创新亟待全面推进。首先,控制地方政府基于短期固定资产投资和税收考量的低地价招商,避免低效工业屡屡登堂入室、综合体遍地都是,避免随后变相发展房地产业,“子产业”大过“母产业”的乱象,掐断“类住宅”生存空间;其次,新兴产业要从“落地”变为“落房”。地方政府给予新兴产业扶持是必要的,但要从土地支持转为办公空间支持,避免新兴产业利用多余用地发展房地产;再次,存量工业用地很多集中在市中心,盘活的经济和社会价值很高。要以地均产值、就业人口为刚性指标,建立划拨类工业用地和园区腾退红线,触及红线的工业用地和园区一律由政府收回,实现园区集中化、集约化;最后,以土地出让净收益全部用于公共服务设施供给为切入,加快推进低效工业和商业片区转作住宅片区的规划调整,降低存量用地盘活成本,增加住宅用地有效供应。

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