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2017年厦门楼市稳字当头 一手住宅量跌价稳是主基调

发表时间:2017-01-13 11:00:19      来源:厦门日报      进入业主论坛


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    2017年,厦门一手市场或将呈现“量跌价稳”的态势。

    2016年,是厦门房地产波澜起伏的一年。这一年内,经历了高歌猛进、价量双升;而后随着限贷、限购等政策不断收紧,一、二手楼市又重回理性平稳轨道。尤其近期,市场买卖双方都陷入了浓厚的观望情绪中。那么,此轮沉寂要多久能够打破?2017年,厦门楼市又将走向何方呢?

    一手住宅

    “量跌价稳”是主基调

    年底,本是传统的交易活跃期,但是2016年底厦门楼市却笼罩在一片沉寂之中,开发商推盘不积极,购房者出手不踊跃。这一轮沉寂将何时打破?均和评估董事长王崎和世联行厦门公司总经理梁丰都认为2017年5月或将是重要节点。

    而预测2017年全年,厦门一手市场或将呈现“量跌价稳”的态势,即难以出现暴涨暴跌现象。受限价政策影响,去年底有些楼盘封盘惜售,待2017限价政策解除后调高售价,业内人士认为:“至多在原有基础上调整,难出现跳涨。”而是否会出现大幅降价楼盘,则主要取决于开发商的抗风险能力。王崎认为目前厦门市场上的开发商抗风险能力比较强,“第一,2016年这一轮跳涨,开发商赚翻倍,足以撑两年。第二,大开发商居多,不易出现资金链问题。”

    但是,在平稳的主旋律下,也不排除将形成市场分化局面。某业内人士认为:“可能出现日光盘,也可能有个别小幅降价盘。价格合理、推盘量少的楼盘很容易日光,而个别急于冲业绩的开发商,或许会推出小幅降价楼盘。”

    此外,房价跳涨限制住一部分购房者,也起到稳定市场的作用。王崎将其比喻为股市:“入市门槛高,市场更安全。如新三板、创业板比较稳定,不像A股暴涨暴跌。”

    二手住宅

      交易量或萎缩、市场秩序回归理性

    2015年,厦门二手住宅交易量几乎与一手持平;而2016年则强势上升,成交量达558.46 万平方米,接近一手住宅的两倍。业内人士认为,这一现象折射出几个真相:第一,证明厦门城市越来越成熟,GDP排名前30位的城市都将逐渐进入存量房市场;第二,购房者对二手房接受度提高了,置换客户增多;第三,一手房供应严重不足;第四,大量投资客已撤场。

    的确,二手房交易量大可以证明一个城市的成熟度,但是,二手市场的成熟仍需一定时间。2016年是厦门进入存量房市场的第二年,暴露了市场秩序的不成熟,先是价格跳涨、销量激增,接下来销量断崖式下跌、房东降价,说明厦门二手市场正处于重新洗牌、调整秩序的时期。业内普遍认为,2017年二手市场交易量会萎缩,市场秩序将朝着更稳定、理性的方向发展。

    欣慰的是,近期两种市场现象直接推动了二手市场的平稳。一方面,由于去年房价跳涨到达新高位、投资客被迫退场,购房者需要一定时间接受新高价,出手更谨慎。另一方面,经历下半年接盘冷淡冲击,房东的不理性涨价行为受到了抑制。业内认为,买卖双方的互相制约将推动厦门二手市场理性、平稳发展。

    纯商办产品

      或仍难破僵局

    本文将商住型SOHO排除在外,只探讨纯商业、办公用途产品。这一部分历来存量巨大、去化周期较长,最近几年还出现与住宅价格倒挂现象。

    以社区底商为例,过去几年,社区底商价格是住宅的2-3倍;而近几年变得与住宅持平,甚至仅为住宅的1/2,且空置率高,出现了“三代养一铺”的笑谈。梁丰表示:“目前只有餐饮和中介店面较活跃,其他多半倒闭,因为互联网改变了商业格局,所以需要商业环境改善,才能解决这个问题。”

    相比之下,厦门优质购物中心则相对乐观。戴德梁行数据显示,2016年年末,全市优质购物中心存量为185.3万平方米,总体空置率仅为9.5%。但戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏提醒:“未来的大量供应仍需引起重视,仅2017年就将有8个购物中心入市,空置率或被拉高。”对此,她建议商场采取新探索和创意,“如亚马逊、京东等电商打造线下体验店;书店、餐厅提供个性化服务;购物中心通过科学美观的设计吸引商家和客流。”

    此外,办公市场一样严峻,截至2016年底,厦门甲级写字楼存量达63万平方米,而全年吸纳量仅为4.6万平方米,较2015年还下降了65.6%,这主要受年初P2P行业洗牌、国际贸易局势恶化等影响。更令人担忧的是,2017年还将有84.5万平方米甲级写字楼入市,超过目前存量,这意味着空置率将进一步拉高。对此,王崎提出:“消除金融政策歧视,使交易活跃起来,才可化解风险。目前商办产品最低首付是50%,最长贷款年限只有10年,且无利率优惠。如果改成与住宅一样的首付和贷款年限,或将吸引一批中小企业入驻。”

 

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