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限贷正在发酵影响成交 楼市量稳价跌

发表时间:2016-11-02 10:21:15      来源:广州日报      进入业主论坛


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    量稳价跌 楼市已“退烧”?

    10月佛山楼市均价为结构性降价 短期内热点区域降价可能性仍小

    传统的销售旺季“金9银10”落下了帷幕。根据广州日报记者每日监控佛山权威房地产网(佛山房地产交易官方网站)的数据,截至记者发稿之时,10月份佛山呈现出量稳价跌的态势:全市成交一手住宅约19000套,微超9月份的成交量;但楼价应声而落,从9月份的万字头跌落到10月份的9字头。

    从10月的表现来看,限购政策对佛山市场的影响不算太大。但在住房限购政策和差别化住房信贷政策的引导下,佛山中西部区域的成交在放大,在很大程度上拉低了全市均价。

    限购后佛山成交量短期沉默后回升

    10月三水、高明成交量均超历史峰值

    “金9银10”一直是楼市传统的销售旺季。9月份,佛山市场量价齐涨,当月成交一手住宅18591套,环比增幅32.31%;成交均价达10161.54元/平方米,环比增幅9.68%。其实从9月底开始,佛山市场就呈现出放量态势,每日一手住宅成交量超过千套。这样的热度一直维持在“十一”期间。10月1日,根据佛山权威房地产网统计,当日佛山全市成交一手住宅735套。在“十一”假期的最后几天,一手住宅网签量直线飙升。一些消息灵通的开发商率先“闻到了限购的气息”,召集购房者连夜网签,10月6、7日网签量达到了1758、1961套。

    10月7日晚,佛山公布限购限贷政策:禅城区全区,南海区桂城、大沥、里水,顺德区大良、陈村、北滘、乐从区域执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。10月8日起,佛山正式执行限购限贷政策,给火热的市场降了降温。

    但显然佛山市场这盆“火”并不容易被浇灭。在限购限贷执行的前2天,佛山全市成交量仍然保持在每日900套以上的规模。随着政策效应的发酵,市场开始逐渐转冷。到了10月中旬,佛山每天一手楼成交量仅200至300套。但是,10月27日开始,成交量再次走高,每日的成交量又达到了700套以上。而昨日截至5时,全市成交量也超过了500套。

    非限购区域南海中西部,以及三水、高明成交量均有放大的区域。尤其是三水和高明,从9月份开始,成交量都已经攀升至了历史高位。10月份,这一趋势仍在放大。本报记者统计佛山权威房地产网数据发现,高明10月份成交超2000套、三水成交超3000套,均超过了历史峰值。

    全市的成交均价短暂下滑后回升

    10月底网签通过率大增

    限购之后,佛山一手住宅成交量虽出现短暂性下滑,但很快就恢复常态,基本上保持着9月份的热度。但全市的成交均价却出现了明显的下滑态势。9月份,佛山楼价站到了万元单价之上。十一期间,也就是佛山启动限购前几天,佛山成交均价达到了11784.11元/平方米。但10月8日限购一到,佛山楼价应声而落,直接落到了9字头,并呈不断下滑之势。在10月中旬左右,全市一手楼成交均价甚至落到了7字头。从10月下旬开始,一手楼价也开始呈现出回升的趋势,从9字头又跌跌撞撞回到了万字头。但从10月的均价来看,楼价必然“降”了。

    “降”的原因,无外乎3个方面。一是结构性问题,在限购政策引导下,楼价相对低洼的中西部地区成交量上升,拉低了全市均价。二是严格限制提价单位网签,佛山曾一度出现了网签被拒的情况,高价单位无法网签。三是供应问题,10月份佛山市场的供应有限,限购区域的高价盘开盘量少,成交均价理应处于低位。

    但为什么限购之后,全市楼价出现了上浮?尤其是10月最后一周,量价基本上恢复到了限购前水平?本报记者了解到,最重要的原因在于限购区域楼盘加强了推货攻势,并且陆续通过了网签。以10月的最后一周为例,位于限购区域里的项目:时代水岸、中信金山湾、保利翡翠公馆等项目相继推货,成交不俗,拉高了全市均价。同时,记者也从开发商处了解到,此前被拒网签的项目,由于重新进行了价格备案,从而可以顺利通过网签。这也是近期网签量再次回升的重要原因。

    从各个项目的定价来看,不管是限购区域还是非限购区域,楼价未见明显波动。例如,时代水岸上周成交均价18000多元/平方米,跟金沙洲目前的均价差不多,滨江一号卖到了22000多元/平方米,也与十一前的价格无太大变化。非限购区域,如丹灶,上周末丹灶碧桂园开盘,均价约8000元/平方米左右,带装修发售。该区域此前开卖的祈福南湾半岛售价7字头(毛坯发售),可见楼价并无过大变化。西樵也是非限购区域,目前楼价维持在7800-9000元/平方米左右,个别大型开发商楼盘个别户型卖到了万字头。

 

    后市观察:

    11月供货量大增

    在经过了金9的冲刺之后,10月份的供应出现回落,再加上限购限贷的影响,市场供应方面略显寡淡。根据佛山合富辉煌统计,10月前3周佛山的供应量较小,只有53万平方米左右,而且这些供应主要以非限购区域的镇街盘为主,尤其是以南海狮山、丹灶以及三水、高明项目为主。10月的最后一周,供应量明显回升到限购前水平。全市上周新增的项目共有20个,新增可售量将近50万平方米,其中南海区受广佛板块项目金名都新增4.6万㎡与丹灶碧桂园新增6.2万㎡高量影响,以23.7万㎡重回五区榜首。

    而下个月,供应量将进一步提升。据记者梳理统计,11月份佛山大概有40多个楼盘有推新或入市行动,其中不乏有10多个纯新盘身影。这些纯新盘包括:金茂绿岛湖、碧桂园岭南盛世、保利葉公馆、绿地香颂公馆、时代名著、当代万国府、佛山恒大悦府、融创御府等。

    开发商在11月加快了出货量,与地块的开发周期不无关系。事实上,去年年底佛山掀起了土地狂潮,多个广佛交界地块高溢价成交。这些高价地块项目基本上都集中在第四季度入市,造成了市场供应增大。

    短期内再降价可能性小

    虽然佛山已经执行了限购限贷,但市场的温度并没有如人们想象中一样“退烧”。佛山的限购政策是:本市居民以家为单位,只能在限购区域最多可贷款购买2套住房;外地人最多也可以购买2套住房,购买第二套房时必须要“提供购房之日前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定”。该限购政策其实并没有向外地人完全关上门。这意味着广州人仍然可以持续不断的进入佛山买房。

    与上一轮限购相比,显然本轮限购有松动。这也让各方对后市抱以乐观态度。广日记者观察到,近期买方与卖方处于博弈状态中。“我还是看好佛山的,但近期大家都在观望,我也观望一下,等到春节前后就入手。”最近,有不少像小郭一样的人向记者打听佛山楼市的情况,他们对佛山的态度是:长远保持乐观、近期保持观望。这说明,市场的需求还是存在的,只是入市的时间点到底会在哪里?

    正是基于对未来远期的看好,所以,目前开发商也不会轻易松口降价。再加上近期佛山土地市场依然向好,更是增强了开发商的信心。因此,短期内楼价走低的可能性不大。

    限贷正在发酵影响成交

    不过,开发商“抗”得过今年,但也未必能够“抗得过”明年。接下来,市场供应量增大,但购房者如果继续保持观望,那么,成交会萎缩,进而会影响明年的楼价。再加上限贷正在持续发酵:在限购区域购买二套非普通住宅,首付要6成。如此高的信贷门槛,直接堵住了炒房客使用杠杆的门路。要知道,佛山之前购买二套房首付只需3成,而且不区分豪宅和普通住宅。如今,首付提至6成,首付款要翻倍,分分钟首付要多拿60、70万,这样的资金量一般人拿不出来。所以,去杠杆才是真正的“杀手锏”。信贷政策一致保持高压,炒房客动用不了金融杠杆,豪宅贷款门槛也会“高不可攀”,成交萎缩下滑。最终的结果就是量价齐跌。

 

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