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自住买房要不要按下“暂停键”

发表时间:2016-11-01 10:14:58      来源:理财周刊      进入业主论坛


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  文/本刊记者 甄爱军

  调控已经使得一线城市和热点二线城市楼市出现降温迹象,一直领涨的深圳(楼盘)房价甚至微幅回落。不过专家表示,未来房价不会因为调控而出现大幅下跌,同时长期趋势仍会保持上涨态势,所以自住买房无需等待观望。

  楼市现降温迹象

  调控收紧效果明显,一线城市及热点二线城市楼市出现了降温迹象。

  来自国家统计局公布的数据显示,包括北京(楼盘)、上海(楼盘)、南京(楼盘)、厦门(楼盘)等在内的15个一线及热点二线城市在10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅已全线收窄,其中,深圳和成都还分别下降0.3%和0.1%。而这也是今年来,深圳新建商品住宅价格首次出现环比下降。其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。

  表 部分热点城市近期新建商品住宅价格变动对比表

  城市 新建商品住宅价格环比指数

  10月上半月 9月 变动(个百分点)

  北京 101.2 104.9 -3.7

  天津(楼盘)101.9 104.2 -2.3

  上海 100.7 103.2 -2.5

  南京 102 103.7 -1.7

  无锡(楼盘)104.4 108.2 -3.8

  杭州(楼盘)103 105.5 -2.5

  合肥(楼盘)101 104.6 -3.6

  福州(楼盘)102.5 105.1 -2.6

  厦门 101 102.9 -1.9

  济南(楼盘)103.2 105.2 -2

  郑州(楼盘)104.3 107.6 -3.3

  武汉(楼盘)102.9 103.9 -1

  广州(楼盘)101.3 103.1 -1.8

  深圳 99.7 101.9 -2.2

  成都 99.9 102.5 -2.6

  数据来源:国家统计局管网

  另外,从新建商品住宅网签成交量看,一线和部分热点二线城市中,多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中,成交量环比下降80%~60%的城市有4个,下降60%~40%的城市有3个,下降40%~20%的城市有3个。

  对此,专家分析指出,调控收紧有效地遏制住了区域性市场房价过热势头。知名楼市专家谢逸枫分析指出,从数据上看,一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制。首先是一些热点城市结合实际调节供求关系,增加住宅用地和普通商品住房供应,这些调控举措对积极引导预期,缓解供求矛盾。其次是地方政府不断给房企施压、销售管制、限售限价限签,给购房者限贷、限购限买等。此外,各地正严厉查处开发企业捂盘惜售等行为,一些之前被开发企业刻意“捂盘”的房源入市销售,住房供应有所增加。还有就是投资投机需求的抑制。各地出台的限购限贷等措施,主要目的是保护自住和改善性需求,并抑制投资投机性购房,让住房回归居住属性。

 

  调控并未出重手

  虽然在短短一个多星期之内,有十来个城市重启限购、限贷措施,但调控力度并不是很大,而且仅限于热点城市,所以这一轮调控属于“点射”,而不是“一刀切”。

  易居研究院智库总监严跃进告诉本刊记者,这一轮调控的主要对象为房价上涨过快城市,主要集中在一线城市和少数二线城市,属于局部的调控。而在2014年前后共有超过40多个城市实施限购,可见当前限购城市要小得多。

  其次,截止到目前,国内房地产市场仍然存在去库存压力,不少城市库存水平仍然非常高,因此也不可能全面收紧调控。根据国家统计局公布的数据显示,9月末,商品房待售面积69612万平方米,比8月末减少1258万平方米。其中,住宅待售面积减少1177万平方米,办公楼待售面积减少45万平方米,商业营业用房待售面积减少45万平方米。

  而从具体城市来看,西、北城市以及大部分三四线城市,仍然是饱受高库存之苦。根据易居研究院公布的数据显示,截至9月底,包括北海(楼盘)、蚌埠、江阴(楼盘)、丹东(楼盘)等小城市,反映库存高低的存销比仍然高达25个月以上,处于供需极度失衡阶段。此外,包括兰州(楼盘)、西宁(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、乌鲁木齐等省会城市,存销比也高于20个月,供需结构同样也不合理(具体可见图1)。

  图1 国内部分城市库存情况

  数据来源:易居研究院

  另外,政策并未用完。世邦魏理仕有关人士分析指出,目前二线城市的市场限制措施仍属宽松。如果市场过热现象未受到遏制,政府仍有相当充足的政策空间,通过收紧行政、税收及信贷政策多管齐下进行调控。

  最为主要的是,银行并未对房贷实施“关闸”动作,资金环境仍旧宽松。据介绍,这一轮房价的上涨,在一定程度上与宽松的货币政策与资金环境密切相关,根据央行公布的数据显示,前9月国内个人住房贷款新增3.63万亿元,同比增加98.4%,这直接导致一二线城市房地产交易活跃,并助推房价上涨。不过需要留意的是,目前有个别城市开始收紧房贷。如近日有25家中资商业银行被央行上海总部约谈,被要求继续严格执行房地产限贷政策;北京也开始出现房贷申请时间延长的情形;从今年7月份开始,深圳各商业银行开始收紧房贷利率的折扣力度。

  自住购房勿等待

  调控收紧使得市场降温,反而使得楼市出现了难得的购房时间窗口,而考虑到未来房价下跌的概率并不大,加上金融环境仍然比较宽松,所以对于自住需求而言,可根据自身情况按照既定计划完成置业目标,当然在买房的过程中也需量力而行,避免盲目追涨的风险。

  业内人士分析指出,虽然包括一线城市及部分热点二线城市已收紧调控,但考虑到现阶段这些城市库存水平较低,所以房价下行的可能性不大。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示,现阶段政府因城施政仍为主线,工作重心仍将放在抑制一二线城市泡沫、促进三四线城市去库存上。在一二线城市,由于新政实施将缩小购房者基数且抑制投资意愿,住宅销售将受抑制,然而,鉴于一二线城市目前较低的住宅库存水平,我们认为价格在2017年二季度前出现集中回调的几率不大。

  严跃进表示,在今年底前,个别大城市房价依然会上涨,只不过涨幅没有近期的大。今年底前市场需求依然属于高位,部分房企会加快推盘。到了明年,市场整体成交量或会下滑,房价会有所下降。

  甚至有专家表示,从房价发展趋势来看,未来房价还是会保持震荡上行的态势。谢逸枫分析指出,从长期来看,政策无法改变土地供应政策、制度与供需矛盾及货币、金融、信贷、人民币等因素的情况下,房价还会上涨。谢逸枫进一步分析指出,如果2017年经济下行压力加大与楼市出现房价暴跌风险,调控将会及时出现放松。

  谢逸枫表示,买房还是等待?肯定是越等越买不起。换句话说,房子还没有到真正贵的时候。“现在不出手,以后房价涨起来了肯定要后悔死。”他如是说。

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