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厦门马年房势将如何?业内:房价预计涨幅15%左右

发表时间:2014-01-23 15:49:13      来源:厦门日报      进入业主论坛


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  期待新年“马上有房”?那么专业人士的分析预判可要好好听一听了。今天,我们特邀几大房地产策划代理机构,从政策、销售、区域、土地、商业地产、房价等六个方面,对2014年厦门及周边楼市走向做出预判,希望对您购房置业有所帮助——

 

  政策




  驭马有术全靠好骑师




  厦门有可能继续加码

 

  2014年的房地产政策调控将不会放松,但有望逐步建立长效机制。鉴于厦门供不应求形势的严峻性,调控加码的可能性较大。

 

  2014年将继续执行2013年的政策,但是会完善现有政策与改革房地产制度;行政管制手段,包括限购、限贷等,在短期内不会退出;相关部门将着力探索住房模式,健全供应体系,加大保障房的建设和供应;以市场为主导的长效机制也将逐步建立,“一刀切”的调控将不复存在,将形成以地方为主体的差别化税收、金融、法律等调控手段。(新景祥)

 

  去行政化、市场化成趋势

 

  十八届三中全会明确了房地产改革大方向:弱化政府调控,凸显市场作用;加强住房保障体系建设,推动住房双轨制发展。这意味着楼市发展将更多地依靠自身调节,以”打压房价“为口号的时代一去不返。

 

  厦门更加市场化,一般不受楼市调控的大影响。因此在2014年的市场化发展大潮中,预计大的行政调控不会在厦门楼市出现。(有巢氏)

 

  调控不再“一刀切”

 

  2014年,“一刀切”式的调控将退出历史舞台。

 

  一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难退出,适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求,仍将是2014年的主基调,而房产税扩围、土地流转改革等在一线城市先行落地机会也较大。

 

  大部分二、三线城市政策面将有序放宽。近几年这类城市房价呈现持续平稳增长,2014年,这类城市回归市场化将是大趋势,即便短期内限购、限贷政策不会在明文上退出,其执行层面的松动也将成为可能。(易居克而瑞)

 

  区域




  谁都有可能是黑马




  环东海域、马銮湾、灌口将成房价增速减缓器

 

  2013年供地计划中,剩余未出让地块主要分布在同安环东海域及海沧马銮湾区域。集美剩余地块主要位于灌口区域,岛内暂无供地计划。由于环东海域、灌口、马銮湾等区域当前尚处于房价洼地,因此,2013供地计划剩余地块的入市将在未来住宅成交结构上缓解房价增速。

 

  四大板块成岛外热点片区

 

  随着岛内用地的稀缺、岛外配套的逐渐完善,岛内外一体化的进程不断加速。因此,2014年最值得期待的热点片区是:集美杏林湾、杏北-灌口、环东海域,以及将崛起的马銮湾新城。

 

  杏林湾片区作为厦门当前最热区域,也是目前土储最大区域,高起点规划建设已成型,将成为岛外中高端置业的首选;杏林——灌口板块,品质开发商龙湖、中海、联发等纷纷进驻开发,价格洼地,伴随软件园建设启用,片区吸引力将快速提升;而在环东海域区域,生态环境好、价格洼地、BRT拉近岛内外距离,片区已渐为刚需置业所认可;岛外最后的一片待开发湾区——马銮湾片区,万科城已率先进驻,而在2013年出让的3块“地王”,将在2014年上半年起陆续面市,是岛外中高端置业的新丁,将再次集聚关注。(新景祥)

 

  集美或将继续领衔




  区域老大位置

 

  展望2014,潜在的市场供应主要来自两部分,未上市的形象盘和在售项目加推房源。2014年可能开盘或加推的项目达60个,主要分布在集美区、同安区和海沧区,尤其是集美区的推盘体量有望达160万平方米,继续领衔区域老大的位置;而翔安区和思明区无论新盘或在售项目房源均有所缩减,因此供应上行乏力,其余区域的供应量与今年基本持平。(易居克而瑞)





  房价




  哎呀!马呀!




  预计涨幅15%左右

 

  2014年厦门全市的房价上涨动力强劲,预计涨幅在15%左右。其中,岛内的涨幅最大,其次是海沧城区、杏林湾、集美城区、翔安新城等片区,而杏北-灌口、厦门北站、环东海域、马銮湾等地的涨幅相对较小。

 

  房价上涨的动力主要有三条:厦门的城市影响力持续放大,将吸引更多异地进城置业需求,外地客户较高购买力,将一定程度推高房价;2013年厦门住宅存销比持续低位,市场供应偏紧可能引起房价进一步反弹;商住用地供应持续紧缩,助推楼面价高涨,高地价将倒逼房价上涨。

 

  不过我们也应看到,环东海域、杏北-灌口片区等在2014年将集中放量,结构性因素将减缓全市价格上行态势。而如果房价上涨过快,政府楼市微调政策则将持续收紧。(新景祥)




  刚需产品不足助推房价上涨

 

  2014年房价仍将看涨,尤其对于一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大,这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。土地成交价格不断被刷新,地王频现的现状,刺激了房价上行的空间和提高了房企和购房者的心理预期。

 

  另一方面,2014年的供应量将有所缩减,市场需求持续旺盛,地王也将逐步入市,这些矛盾再次使得房价上行有市,上涨动力十足。从项目看,未来改善型产品增多,刚需市场供应量有限将进一步加剧房价上涨态势。(易居克而瑞)




  销售




  供应马马虎虎需求马不停蹄




  供应缩减已成定局

 

  展望2014,潜在的市场供应主要来自两部分,未上市的新盘和在售项目加推房源。2014年可能开盘或加推的项目达60个。

 

  市场依旧表现出明显的供不应求态势,当前全市的在售存量房源约200万平方米左右,去化周期不足半年,未来市场面临的风险和去化压力偏小。2014年虽然有较多的新开工项目将入市,但基于政府拔高了预售门槛,从政策、工程进度、市场情况以及结合房企的推盘计划看,预计2014年全市供应量或将缩减到360万平方米。(易居克而瑞)




  销量仍保持较高水平

 

  2014年楼市调控将持续,甚至可能加码,可能持续影响一部分的需求释放,但是原被限购客户或将具备购房资格,其购房需求将在2014年得到释放。同时,厦漳泉一体化建设持续推进,厦门作为区域中心的地位持续加强,城市影响力将持续放大,一定程度上将催生异地进城置业需求。

 

  近年持续火热的市场以及高企的房价,挤压购房需求的同时,也透支了部分的购房需求;房价上涨幅度大,购房门槛提高,一定程度上抑制购房需求的释放;与此同时,预售条件提高将进一步加剧供不应求局面,将影响需求释放;但是在新获准入市的购房需求以及积压备案量的释放下,2014年厦门住宅销量将保持较高水平,预计与2013年略有回落,预计在400-450万平方米之间。(新景祥)





  商业地产




  是骡是马




  拉来遛遛




  写字楼:高端供应激增,双中心格局有望成形

 

  2014年开始,厦门甲级写字楼市场将进入供应激增阶段,预计未来四年总供应将达到212万平方米,且每年的新供应量都超过当前市场的总存量。供应的显着增长必然给市场带来较大压力,在刺激吸纳量一定程度增长的同时,全市的空置率也将上升,且对租金上涨构成压力。

 

  结合区域来看,未来供应主要集中在鹭江道CBD及两岸金融中心——当前核心商务区鹭江道CBD的商务氛围随着高品质物业的入市将得到进一步增强巩固;另一方面,鉴于厦门积极打造总部经济以及布局海峡两岸金融中心,一些外资机构尤其是金融服务类行业也在积极布局厦门,其对高端写字楼的需求也日渐旺盛。伴随着硬件配套的不断完善,尤其是金融监管区、观音山商务运营区的快速发展,两岸金融中心片区的崛起有望使得厦门写字楼市场出现双中心的格局,其租金差距也有望逐渐缩小。

 

  商业:全市空置率或被拉高,差异化定位成比拼重点

 

  2014年,预计厦门将有约80万平方米的购物中心入市,将打破近年来厦门商铺市场供应平稳的局面,集中供应所带来的竞争压力将体现在招租及具体经营过程中,预计全市空置率将被拉高。

 

  另一方面,多区域同时出现新增供应也将完善厦门商业市场的格局,进一步提高厦门的商业氛围;为避免正面竞争,各项目差异化的定位也将丰富零售及物业市场的发展。值得关注的是,位于两岸金融中心片区范围内的观音山及五缘湾—湖边水库两大商圈,未来几年将出现持续较大体量的供应,两岸金融中心片区的商业氛围将得到极大提升。(戴德梁行)

 

  土地




  马儿啊,你快些跑!




  重点关注环东海域、翔安

 

  因拟出让地块在实际收储及一级开发工作的延后,2013年厦门市经营性用地供应节奏有所放缓。随着这些地块收储及平整工作的逐步结束,预计2014年全市土地供应,尤其是商住用地供应将增加。此外,国土资源部下达的年度住宅用地供地任务较重,未来我市将适当调减办公及酒店的比例,以增加住宅供应。

 

  从未来供地区域来看,建议可重点关注环东海域、翔安。环东海域因片区规划重新调整原因,在2013年未有土地出让,预计2014年区域将出让多宗商住用地及含居住综合体用地,其中集美北部新城4#-13#居住综合体地块也有望推出。翔安区的规划用地多,拆迁量小,未来的土地供给潜力最大,随着南部新城中央商务区可出让用地的减少,未来区域内的商住用地、综合体用地将增多。(图智·土地房产研究中心)

 

  供求将稳中有升

 

  面对房价不断上行的市场态势以及调控压力,加之近年来商住用地供应不足,未来只有加大土地供应量才能更好地缓解当前房地产市场的供求紧张氛围。2014年厦门有望加大商住用地的供应量。

 

  一方面出于对后市的乐观预期,企业拿地节奏将继续推进;另一方面,随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场,会进一步加大土地的市场供应,这也会推动土地成交的进一步上升。

 

  2013年楼市的持续火热使得各房企库存房源日益减少,强者愈强的发展格局成为大势所趋。为巩固和扩张企业地位,房企扩充土地储备意愿强烈。外来品牌房企蠢蠢欲动、土地供应有限、城市诸多利好将使得未来竞争态势愈发严峻。结合今年的市场情况以及未来预期,2014年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升。


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