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岛外楼面价齐破万元 厦门房价5-3-2格局隐现

发表时间:2014-01-10 11:38:47      来源:福建日报-海峡导报      进入业主论坛


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  在2013年12月5日土拍中,翔安拍出楼面价高达12546.82元/平米的地王,有专业人士预算,按照现在的市场行情,此地块高层住宅售价要卖到2.5万元/平方米才有盈利,更有业界指出,海沧地块再次刷新地王刻度,房价或破3万元。

 

  岛外地王频出,楼面价齐破万,厦门房价“532”格局在未来2-3年或完全呈现。

 

  岛外楼面价齐破万,房价直奔“2”时代

 

  继今年8月,久违的土地拍卖市场造就了海沧H2013P04地块10834元/平方米和40.52亿元的楼面价和总价地王后,12月5日,厦门土地市场再迎年末抢地大战。

 

  本刊记者了解到,此次的土拍盛宴,共出让9幅地块,其中7幅为商住用地。拍卖当天,海沧、翔安均刷新区域地王纪录。海投房产狂砸20亿一举拿下“双地王”(H2013P07和H2013P08),楼面地价均突破1.4万元。有业界人士表示,由于两地块相邻,产品设计空间大大增强。其中海投H213P08楼面价达到14310.62元/平方米,还成为厦门岛外新“地王”。

 

  此后,翔安也出现“双地王”,两地块均超过上一次土拍区域最高楼价,招商地产拿下X2013P10,禹洲&泓港联合竞得X2013P01。招商X2013P10楼面价达到12546.82元/平方米,刷新翔安区“地王”纪录。

 

  翔安地价破万,这预示着一个重要的风向标:岛外房价“2”时代的到来。在厦门均和房地产土地评估资讯有限公司董事长王崎看来,翔安“双地王”在意料之中。

 

  “首先,翔安区的新房、二手房相比起海沧区、集美区依旧是价格‘洼地’,但日后增值的空间很大。第二,交通配套的完善拉近许多购房者的心理距离。第三个,目前整个翔安区高标准的规划,增强了购房者对翔安区未来预期的信心。”

 

  记者观察发现,翔安“地王”的地块优势特别明显。除了紧邻翔安行政、文教和新店医疗中心以外,周边“中山路”新兴街,商业配套成熟。“随着联合·博学园和首开·领翔国际及泰禾天街等项目的推出,未来的居住氛围将更浓厚。”王崎表示。

 

  记者观察发现,今年4月,翔安2012XP08地块,最终成交楼面价约7020元/平方米,溢价率为131.10%,成为翔安单价地王。不过这一纪录在8个月后即被刷新。涨幅超过了5000元/平米。

 

  岛外涨幅超过岛内,“532”隐现

 

  翔安新“地王”的出现让一些计划于12月份推盘的多个楼盘直接跳涨,例如联合·博学园。此项目的置业顾问小王向记者透露,12月要推的联合·博学园三期均价可能会达到15000元/平方米左右,这比前期12000元/平方米的价格上涨了25%。

 

  他也指出,此次楼面价高达12546.82元/平方米的翔安X2013P10地块,将抬升翔安区的楼价,而一些地段优势明显、配套设施齐全的项目,未来涨价或许将是毫无悬念。

 

  一位业内人士给记者算了一笔账:目前X2013P10地块片区楼盘售价集中在12000元/平方米上下,按照此地块楼面价12546.82元/平方米计算,加上建安成本、税收、管理费用、财务、营销成本等,这个楼盘高层楼房每平方米至少要卖到25000元/平方米左右才“够本”。

 

  而与岛外的价值洼地翔安相比,岛外好地段楼盘房价早已直逼20000元/平方米。杏林湾片区和杏林大桥头区域的禹洲中央海岸、联发杏林湾一号、中航城国际社区等楼盘最近一批房源的销售均价已经达到15000元/平方米上下;环东海域的海上五月花、新景舜弘·天籁、金都·海尚国际等楼盘均价也大多在15000元/平方米之上;海沧区海沧湾一带的禹洲尊海、天湖城·天源等高层住宅均价普遍在17000元/平方米左右。而岛外高端豪宅和谐天下和住宅园博1号单价更是直逼20000元/平方米。

 

  在海沧此次“新地王”的助推作用下,片区二手房涨势逼人。据世纪联合总经理郭忠宗透露,从年初到现在不到一年的时间里,海沧二手房价普涨30%,涨幅超岛内,岛内二手房价普涨10%-20%。

 

  “以海晟维多利亚为例,年初1.5万元/平方米左右,目前可卖到2万元/平方米,涨幅在30%左右;绿苑新城年初卖到1.4万元/平方米,现在卖到1.8万元/平方米,一些稀缺户型可卖到2万元/平方米。”

 

  在郭忠宗看来,“海沧整体的规划、楼盘户型设计比较好,同一个价位的随便拿一个盘到岛内来对比,都是一个比较优势的楼盘。而且商业、教育各项配套也完善,与岛内仅隔一座桥,但是二手房却便宜1万多。”

 

  在岛内市场,房价“一路走红”。不仅均价超过3万,一些高端豪宅早已破“5”。如,皇府御园二期别墅,售价已超10万元/平方米;云顶庄园别墅售价已集中在5万元/平方米上下,个别房源达到8.5万元/平方米。而位于环岛路的海豚湾二期别墅借助厦门稀缺的一线海景优势,部分房源达到6.5万元/平方米。

 

  岛内新开盘项目售价也直奔“5”字头。如,五缘湾的恒禾七尚均价则达到40000元/平方米,最高报价达到58534元/平方米。近日开盘的禹洲云顶国际均价也高达35000元/平方米。而位于老厦门区域的厦禾裕景目前仅余少量房源在售,价格普遍超33000元/平方米,最高达44800元/平米。

 

  “现在看来,‘532’结构的厦门房价格局已经显现,未来1-2年会完全成形。”立丹行机构副总裁陈祖勤向记者表示。

 

  高地价逼退国企大鳄

 

  久违多时的土地市场创出翔安楼面价破万元新高,或预示着房企大鳄在厦门新一轮的争夺,拿地欲望急剧膨胀。

 

  本刊记者注意到,参与此次厦门“125拍地”争夺战的企业,包括中骏、禹洲、建发、万科、招商、保利在内的21个地产大鳄。而在翔安2013XP10地块的争夺战中,21家企业集体上阵,经过136回合的争夺,最终这一新地王的溢价率达到129%。

 

  在僧多粥少情况下,一些本土企业将目光投向省外,加速了异地扩张步伐。且上海和龙岩成为一些国企异地土地市场的“第二战场”。

 

  厦门国资委最新披露的消息显示,继去年以6.6亿元竞得龙岩市一地块后,11月1日上午,建发房产再次以3.04亿元成功竞得龙岩市中心龙腾大道西侧地块。而这只是建发房产两个多月来在外连连拿地的一个缩影。公开的信息显示,仅在9月份短短一周内,建发更是斥资超30亿元在外竞地。仅在龙岩、上海、成都、三明、鄂州、天津等地成功拿地,今年以来,“建发系”已斥资60多亿元。

 

  为了加速土地储备,不仅“建发系”频频异地扩张,厦门国贸、象屿集团、住宅集团、翔业集团等厦门大型国企,也频频大手笔“砸地”,且至少已耗资百亿。

 

  有消息显示,在今年9月7日的龙岩一地块竞拍上,参与竞拍的四家开发商中,除了紫金矿业外,其它三家均为厦门国企,分别为建发集团、住宅集团、国贸集团。且住宅集团以7.95亿元总价、7527.70元/平方米的楼面地价竞得该地块,而国贸集团除了深耕龙岩土地市场,也将目光投向了南昌,同时象屿地产也在上海土地市场持续发力。

 

  市场缺口仍然很大

 

  在土地市场供需严重不平衡的情况下,厦门房价的“532”格局已现。

 

  “地王”的出现是促使厦门今年房价涨势迅猛的最主要原因。厦门立丹行置业有限公司副总经理林晨曦表示,厦门的许多开发商目前储备用地少,房企要继续生存需要有土地。地铁开工、城市轨道交通建设和动车通车等利好消息影响,来厦置业的外地人会越来越多,需求也将越来越旺盛,房价下降的可能性不大。

 

  近期,为抑制房价过快上涨,厦门市出台了楼市调控政策的6条意见,其中最为敏感的包括“进一步加大普通商品住房用地供应”、“进一步实施差别化住房信贷政策,二套房首付提高70%”,“进一步加强税收管理和进一步加强房地产市场监管”。

 

  但在厦门业界看来,这种“喊话式”调控,对楼市影响并不大。厦门均和房地产土地评估资讯有限公司董事长王崎评价说,国五条以来,厦门房价涨势依旧迅猛,老百姓开始怀疑政府的能力。政府的信号释放,很明显是为了重申自己有能力遏制房价过快上涨,未来不排除会有“延长医社保时间”等政策的可能。

 

  12月9日,厦门出台新政,2016年起,购买商品房不再享有“入户”。则表明的限购政策有所强化。

 

  在厦门蓝火置业的副总经理钟国发看来,行政性调控,从根本上仍解决不了“供需矛盾”。

 

  “据我们统计,去年至今,厦门住宅销售高达近800万平方米,今年年底有望突破900万平方米。但去年至今年12月10日,商住地的供应量仅有300万平方米。按每套房子100平方米算,厦门2012-2013年可能会卖掉9万套房子,而供应量仅为3万套,缺口依旧非常大。市场库存量不足,导致房价一直居高不下。”

 

  厦门市国土房产局公开的信息显示,12月,厦门共有22幅地块将出让。22幅地块起拍总价达到76.4亿元。这能否缓解地荒呢?

 

  有业界人士表示,今年初厦门拟出让60多幅经营性用地,商住地块拟出让25幅,但到现在才出让9幅,土地供应严重不足,开发商拿地欲望强烈。因此,接下来的土拍依然可能出现新地王。

 

  【相关阅读】




  “地王”6宗“最”




  最高楼面单价:恒兴置业思明云顶地块

 

  2009年,厦门富豪柯希平掌舵的恒兴置业创下岛内新“地王”纪录。

 

  2009年9月17日,在经过一个多小时230回合的较量后,厦门恒兴置业有限公司以总价10.47亿元竞得位于思明区云顶南路东侧的2009G23地块,楼面价30939元/平米,比此前2007年9月8日创下的17533元/平方米的五缘湾“地王”(即后来的国贸天琴湾)纪录暴涨近八成。

 

  起价5.33亿的2009G23地块未来将规划开发为高档别墅区,土地面积42920平方米,建筑面积33840平方米。由于厦门岛内已很难获得别墅用地,因此2009G23地块一推出就吸引了10数家开发商激烈竞争。

 

  最高总价:福州泰禾海沧马銮湾地块

 

  2013年8月27日,厦门再掀“地王”争夺战。

 

  在经过200多轮的竞拍后,福州泰禾房地产开发有限公司以40.52亿元竞得海沧H2013P04地块成为“地王之王”,即海沧总价和单价新“地王”以及目前厦门总价“地王”。这一数字刷新了“滨江模式”的世茂房地产以30.2亿元竞得湖边水库片区地块,成为厦门的“总价地王”新纪录。有业内人士预估,这一楼市风向标或代表着未来的海沧楼价将直破3万,而厦门房价也直逼“532”格局。

 

  虽然福州泰禾房地产开发有限公司董事长黄其森对厦门房地产市场发展信心满满,但是,有业内人士预计,地产大鳄在一线城市豪赌“地王”,或暗礁重重。

 

  据记者观察,泰禾集团今年以来的拿地支出已经达到122.49亿元,超出该公司董事会和股东大会授权的110亿拿地额度。而其2012年房地产销售额刚过百亿元大关。

 

  最大黑马:宝龙地产

 

  13位买家争夺95回合,频现几千万加价,惊现两家抢“举”。这是2010年上演的抢地大赛。

 

  2010年11月19日,在厦门土地出让会上位处岛内东部热点片区湖边水库,2010P19地块开拍之前就成众家必争之地,国贸、招商、宝嘉、新景地等在内的十余家房企参与激烈角逐,在第59轮时,26号上海瑞龙投资管理有限公司半路杀出,并以志在必得之势紧追到了最后并将该地块收入囊中。以75700万总价成交,楼面地价14186.66元/平方米,创下湖边水库片区单价“地王”。

 

  不过,看似来自上海的一匹“黑马”入厦,实际上系宝龙地产子公司的“马甲”。换个马甲拿地,尤其是夺“地王”,确实是一些开发商惯用的手段。这充分证明“地王”市场的竞争相当激烈,换个马甲往往能出其不意,最终击败对手。

 

  从“金贵”的起拍价,到片区单价“地王”的创下纪录,2010P19地块注定了今后高端的开发路线。目前,湖边水库已有六个高端项目,撑起了岛内豪宅标杆大旗。

 

  最悲惨的退出:厦门宏都大饭店退地

 

  2011年4月19日,共有包括厦门宏都大饭店在内的12家竞拍人参与了2011P01地块的竞拍。

 

  2011P01地块位于白鹭洲路西侧、普利花园大厦北侧。由于该地块用途规定为商业酒店用地,又与厦门宏都大饭店几乎仅“一墙之隔”,因此在拍卖之前,厦门宏都大饭店便已被各方视为2011P01地块最热门的竞买人。最终经过35轮的角逐,厦门宏都大饭店以总价7300万元、楼面价高达16222元/平方米,溢价率更是高至罕见的374%如愿竞得2011P01地块。现场唏嘘一片。

 

  但仅仅过了不到一个月,这个“香饽饽”却被它的竞得人遗弃,宏都大饭店没有按时缴清土地出让金,地块被收回。消息一传出,不禁令人咋舌。

 

  有业内人士指出,宏都大饭店之所以最终放弃这一地块,很可能是由于地块最终的成交价格过高。16222元/平方米的楼面价堪称厦门历史上商业地块的“地王”,作为酒店配套用地,这样的成交价格未免太高了。

 

  最尴尬的“地王”:杏林湾园博园板块

 

  随意造“地王”,也有可能“吃不了兜着走”。

 

  2007年10月,集美区杏林湾园博园板块的2007JG03地块被厦门住宅建设集团以16亿元竞得,楼面价高达12066.37元/平方米。这一纪录6年来一直保持为集美土地最高价,并且比岛内不少开发新区“地王”价格还高。

 

  据悉,同一板块联发·杏林湾一号地块楼面价4560元/平方米,万科·金域华府楼面价2329.57元/平方米,之前的杏林“楼王”——橡树湾楼面价6305.71元/平方米,即使之后2011年7月诞生的杏林湾地王2011JP04地块,由中海地产以10亿元价码夺得,楼面价6195元/平方米也与之相差甚大。

 

  当房价进入下行通道后,厦门昔日“地王”的困境也越发明显。曾经这些“地王”是土地拍卖会上的胜利者,到了楼盘竞相降价跑量的阶段,处境却相当尴尬。面临着贬值、卖不动的风险。

 

  集美区最贵“地王”2007JG03地块,虽早早定名为住宅园博园一号,但4年来未作推广。同时包括橡树湾,即使拖延到2011年开盘,且一度以8000多元/平方米的裸价卖房,开盘一年仅售109套。

 

  出手最阔绰的“土豪”海投连拍海沧“双地王”

 

  在刚刚结束的12月5日土拍会上,“土豪”附体,不惜血本“抢地”的房企不少,但出手最阔绰的要数海投集团,一场土拍会下来,不到一小时豪砸20亿元,连下海沧“两城”,且连续两次刷新了海沧“地王”纪录,并创造了目前岛外最高楼面单价“地王”。

 

  在海沧马銮湾两幅地块“抢地大战”上,包括万科、中海、建发、联发、中骏、海投等19家实力房企参与争夺。其中,H2013P07地块经过33轮竞拍,最后被海投房地产以10.3亿元力压海晟地产夺得。

 

  在接下来的H2013P08地块竞拍中,海晟地产突然发飙——在第二轮竞价时一口气叫出3.5亿元增价,将竞拍价格从6.464亿元直接叫到了10亿元,一下惊呆了现场的“小伙伴”们。但最终还是海投笑到最后,以总价10.67亿元竞得该地块。

 

  至此,两幅马銮湾相邻地块以14305元/平方米与14310元/平方米的楼面价,连续两次刷新今年8月由泰禾集团创下的10834元/平方米的海沧单价“地王”纪录,两幅地块的溢价率分别达到138%、139%。

 

  (海峡导报)

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