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抄底底特律楼市或是赌博 美国买房“五大忽悠”

发表时间:2014-01-06 09:48:22      来源:深圳商报      进入业主论坛


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  抄底美国楼市,是目前中国人到美国购房热潮的主要原因,随着越来越多人的加入,业内专家表示,美国买房慎防被忽悠,并非遍地黄金,买了就“马上有钱赚”。

 

  2013年12月30日,美亚置业集团董事长梁健立对深圳商报记者表示,到美国投资房产需要了解的信息很多,国人被忽悠太常见。

 

  忽悠一:买新房付全款

 

  美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布的数据显示,2011年中国买家购买美国地产近123亿美元,仅次于加拿大人,但房价中位数42.5万美元却远远高于其他外国买家居首位,近七成中国购房者直接支付现金。

 

  最常见的“忽悠”是买房的付款方式上。“在国内,买新楼盘是要付清全款的,虽然购房者可以从银行按揭,但开发商是一次性收到百分百的总房款的。但美国买新楼盘,开发商只能分批收到房款。”

 

  梁健立分析说,在美国,开发商卖房时,最初只能收到10%~20%的房款,这些钱存放在第三方机构的账户里,买卖双方都不能碰;等到新房全部建好了,通过律师开发商才能收到全款,这样杜绝了烂尾楼的出现,保证了买家的利益。

 

  但是,很多中国人并不清楚这一行规,购买新房时,非常爽快地付清了全款。

 

  忽悠二:抄底底特律楼市

 

  “最低只要1500美元”、“70万人口、环境安逸、空气清洁、低污染的民主社会,你还等什么? ”美国的“汽车之城”底特律房产的低价,吸引了很多中国人前往抄底,认为是花小钱即能实现美国梦的好时机。

 

  但是对很多美国人来说,失业率和犯罪率居高不下的底特律是着名的“鬼城”,不是投资房产的最佳选择,尤其是在该市最近申请破产后。

 

  “但一些中国人认为这么低的价格,即使赔了也无所谓,还能有升值的潜力。殊不知,持有无人居住的房子风险更大。”梁健立说,城市破产,意味着公务员被裁减,城市没有足够的警察,底特律人口已经从130万减少到70万,大批人搬迁,也没有人会租你的房子。

 

  忽悠三:当上房东乐悠悠

 

  在国内,买房当上房东后,一切主动权基本都握在房东手里,租客要是不按时交租,房东随时可以停水停电赶走租客。但是在美国一些城市,租客的地位比房东还要高。

 

  梁健立举例说,在芝加哥,由于有维护租客的法律法规,租客要是不按时付租金又赖着不走,房东只能到法庭申请裁决,租客会以“地毯脏了不洗”、“水管漏水不修”等各种理由,作为不交租金的借口。即使房东按照租客的要求一一办妥,租客也可能故伎重演,结果,一拖就是大半年,租金打了水漂。

 

  忽悠四:上网搜索房产信息

 

  英文足够好的话,可以上网搜索美国的房地产信息。据梁健立介绍,全美较知名的房产网站有Zillow、Trulia、Homes.com等,有的网站还提供估价功能,但是不同网站的估价差异很大,令人感到困惑。

 

  例如,曾经有一间位于加州河畔市的独立屋上市出售,业主要价23万美元,但 Zillow上估价仅15万美元,令很多买家出价更低,业主十分无奈,于是他特意聘请估价师进行估算,房屋价格高达27万美元;两个月后,同样一套房产,在Zillow上的估价增加到30万美元,令人哭笑不得。

 

  针对个别房屋的估价,网站信息对于买家的参考作用不大,甚至有误导的成分。

 

  忽悠五:投资房产收益高

 

  即便成功买房,回报也未必像看上去的那么“美”。在美国,无论房屋是自住、出租,每年都要交房产税和管理费。土地出让金是分期支付的,叫做地税。在大洛杉矶地区,基本上每年按交易价的千分之1.25来收取地税,而且会根据经济增速和资产价值的增长水平做同向调整。若购买的是二手房,交易税占成本的比例更高。

 

  按照2011年美国社区调查的数据,每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元,约占美国家庭月收入的21%,而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋,每年要缴税4000美元左右,管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房,还必须支付经纪人费用和其他费用。

 

  此外,在美国炒房成本较高。从房产交易来看,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占住房售价的3%至5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等,一般累计占住房售价的7%至10%。

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