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福州楼市年末冲刺差强人意 “翘尾”行情难现

发表时间:2014-01-03 08:42:59      来源:海峡都市报      进入业主论坛


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  各大楼盘铆足了劲,费尽心思推优惠,展开各类圈层暖场活动,频频开盘,让整个楼市热闹非常,也给年末着实增添了几把火。但开发商的全面出击、卖力营销造势,是否真的换来了年末翘尾的行情?至少在业内人士看来,答案只能算“差强人意”。

 

  数据:有些平淡环比上升同比骤降

 

  就账面数据而言,与开发商铺天盖地的造势相比,2013年最后两个月的网签数据着实有些平淡。

 

  据数据显示,截至2013年12月30日,11月福州市五城区住宅签约量为1206套,12月1日至30日的签约量为1225套,与9月份的835套和10月份的911套相比有了较为明显的增幅;同时,这份年末数据也比2011年年末低迷时的885套(11月)和685套(12月)高出许多。

 

  然而,与2012年11月的2282套和12月的2136套相比,则逊色了许多。事实上,整个2013年下半年数据均难堪华丽,即便是年末冲刺令成交有所回升,但依然难掩整体平淡的事实。

 

  一如数据的平淡,比上不足,比下有余——这正是大部分业内人士对本轮年末冲刺的整体评价。

 

  解读:

 

  “从2013年暑期档开始,对部分高价楼盘实行限签已经让成交数据变得更加低迷,这也是年末数据不及2012年的原因之一。”一位业内人士透露,在实际市场层面,2012年楼市整体处于复苏期,尤其是下半年仍处在强势回升阶段,直到2013年5月才达到阶段性顶峰,这点也在成交数据上有所体现;而到2013年下半年,随着信贷的收紧,加上限签的影响,都让开发商感到了回款的压力,福州楼市又开始进入新一轮回落。“所以从这个角度来看,年末冲刺让成交量出现了一定回升,也算有所成效了。”该业内人士称。

 

  实际上,受到自身滞后性和限签等因素的影响,网签数据已经难以即时体现楼市动态成交状况。

 

  那么,实际的开盘和销售走量,究竟如何?

 

  销售有点郁闷 开盘频频去化放缓

 

  最能体现2013年年末冲刺热度的,莫过于开盘。

 

  据统计,2013年11月,大福州总计有14个楼盘开盘15次,而12月的开盘次数同样在15次以上,这一单月开盘数据仅次于2013年“红五月”的17次开盘,冲刺势头可谓火力全开。

 

  但实际成交去化率却并不如“红五月”那般乐观。据了解,虽然2013岁末开盘项目众多,但近期的去化率则明显比此前有所下滑,甚至连此前频频售罄的闽侯刚需项目也低调了不少,不少楼盘开盘去化率降至50%以下,以至于整体市场“看似火热”,但单盘销售成绩却难称上佳,翘尾行情也自然就谈不上了。

 

  以闽侯县城新区一楼盘为例,据知情人士透露,2013年12月28日,该楼盘开盘去化率不过40%,且距离前一次开盘仅半个月时间,岁末强推的意图十分明显,但蓄客时间较短也直接导致了去化并不理想,尤其是高楼层走量更慢,这也是目前不少楼盘的开盘现状。

 

  值得一提的是,在这样的背景下,部分楼盘也选择了低调“暗开”的形式,只求走量,不求造势,能卖一套是一套,这与高调的线上宣传形成巨大反差。

 

        解读:

 

  在福州中原地产市场研究部经理杨雪梅看来,2013年末众多楼盘的营销动作,虽然为整体楼市添柴加薪,但也造成了客户分流,同时分化了各个楼盘的销售业绩。

 

  “毕竟价格上去了,成交跑量也经历了一整年的消耗,前期蓄客的积累也逐渐萎缩,让2013年年末的楼市销售整体呈现疲软态势,即便是持续一整年火爆销售的闽侯也难例外。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示,其实2013年的岁末是一个尴尬的阶段,前期客群基本消耗完毕,而返乡置业潮又尚未开始,但开发商又必须通过各种营销手段将市场热度保持下去,所以市场疲软在所难免,预计下一波销售热潮最快也将在春节前后出现。

 


  购房有所收敛 观望增多存货加大

 

  除了去化放缓,市场疲软的另一大特征便是观望人群开始增多,市场博弈的天平又重新倾向了买方。

 

  “从我们对来到案场的购房者的观察来看,近期来看房的人并没有减少太多,但实际来买的人却并不多见。”金山一楼盘负责人告诉记者,近期人们的买房积极性不如此前,观望人群的比重也明显加大,理性考虑的因素也开始增多了起来。

 

  近期正关注闽侯楼盘的购房者张先生也坦言,跟前一段时间比起来,岁末年初可选择的房子大大增多,而且每一个楼盘都会推出不同程度的优惠,身边的朋友也不急着买房,不会像之前那样疯抢,这让他可以好好选,看好了再做决定。

 

  解读:

 

  购房者的观望,一方面因价格抗性,另一方面则源于开发商在年关冲刺时的加大供应。

 

  据统计,自2013年10月开始,福州楼市可售房源量便不断加码,备足存货奋力冲刺年关,10月新增住宅房源3368套,11月新增住宅房源1550套。而截至2013年12月29日,12月新增住宅房源达4323套,创下了仅次于2013年1月的“第二高值”。

 

  “这一波的新增供应,主要是为春节返乡做足准备,但岁末年初又正好是春节将至未至之时,新一轮购房主力尚未来临,也就为近期的购房者提供了一个短暂的‘买方时机’。而恰恰又是选择面的增大,让人们的购房心态更加理性,持币观望的人也明显增多起来。”张旭东补充道。

 

  收尾平平丰年依旧

 

  坦白说,即便缺少华丽的收尾,但2013总体仍是开发商的丰收之年。

 

  这不,岁末年初之际,不少福州地产商已经摆开了庆功宴,晒出了销售业绩。例如,金源集团在福州地区的两座大盘——贵安新天地和罗源湾滨海新城总计创下了180亿元的销售业绩,阳光城福州公司在2013年总销售额也突破了100亿元等等。

 

  但房价屡屡上升所带来的价格抗性,以及中大户型的集中扎堆,还有依旧存在的限签和信贷因素,也同样伴随着楼市一起“跨年”——

 

  “丰年”所带来的问题,并未解决,而年关冲刺战绩平平所带来的启示,更应警醒。且看2014,如何继续破题。

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