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房地产市场起落沉浮 我们是否还能投资楼市?

发表时间:2013-05-15 09:00:16      来源:燕赵都市报      进入业主论坛


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  进入2013年,楼市并不平淡。自2月下旬开始,以国五条为主打的新一轮楼市调控面世,在实施细则中重提“20%个税”重典,于此同时,房价依然居高不下。面对这种情况,楼市投资者的心态变得复杂:一方面,政策显示调控不会放松,房价又已经升到高点,楼市升值前景难以预测,一方面,房价依然高企,房子似乎仍具升值保值的功能。在这种情况下,很多投资者进入观望阶段,“等等看”成为他们的普遍心态.


  “多房族”患焦虑症


  小杨觉得,2013年以来,把买房作为投资的人明显变少了。


  小杨是正定一个楼盘的售楼员。这个楼盘在当地属于高端项目,均价接近6000元。他说,在当地比这个楼盘价格还要高的不多。“来投资的客户啊,怎么说呢,我觉得已经很少了。主要是因为价格太高,升值空间有限。像我们这个项目,客户群就是以自住为主。”小杨说,他感觉目前投资住宅的人“仍然有”,但都是“小打小闹”,像前几年那样全民炒房的情况已经非常少见。即使是投资买房,大多数人也更倾向于价格便宜的城乡交界地段,而不是价格已经达到高点的城区———这一点对于正定和石家庄都适用。


  他说,他们这个项目开盘后,也有不少客户来找他咨询过,想投资,不过很快就打退堂鼓了。“我记得一个客户,说是老家在正定,本人在北京发展,想在老家投资一套房产,不过没想到价格这么高。最后,他觉得投资前景不太明朗,就没投。”


  高高在上的房价,不仅是很多有投资想法的买房人担心的因素,同时也是多套房持有者密切关心的问题。在石家庄市一家咖啡厅,拥有三套住房的石家庄市民张然(化名)有些焦虑地询问记者:“你说房价还会继续涨吗?”


  张然刚刚结婚。他是土生土长的石家庄人,妻子也是本市的。他的三套房产包括家里为他准备的一套旧房、他自己用公积金购买的一套新房和妻子名下的一套房产。本来,他是同事们羡慕的“地主”、“多房族”,可是最近,他突然开始忧虑起自己的资金安全。他觉得,房价走势并不乐观,甚至考虑将其中一套房产卖掉。


  张然自己认为,房价太高了,高得已经超出理性,不知什么时候泡沫会崩溃。而且,“国五条”的出台让他更加不安,其中二手房“按差额征收20%个税”的条款让他觉得政府政策也不鼓励一户持有多套房产。再加上一直悬而未决的房产税,张然觉得,持有多套房开始变得“不安全”,还不如卖掉一套,去尝试别的投资方式。


  张然的心态反映了很多城市家庭的焦虑。这些拥有两三套房的城市家庭,往往是通过自己本身或者上一代的劳动收入积累财富的代表。在过去投资渠道狭窄、货币贬值较大的时期,多套房产给了他们心理上的安全感。然而,随着房价越来越高,他们开始有了房价停涨、甚至下降的担心,加上政府可能向转让和持有环节征税的政策预期,“多房族”们已经开始考虑其他投资方式。


  房产和股票,是过去十年中国最好的两种投资工具和私人财富载体。


  投资者心态改变


  在二手房市场,国五条则对人们的心理预期有更大的影响,以至于房产经纪人小梁觉得,现在中介的生意不好做,必须对客户热情些,再热情些。“其实原因说白了就是国五条,”小梁说,“头年前,好多想买二手房的客户就不买了,不管是投资的还是自住的都这样,因为想观察观察过完年房价是升还是降,等过完年再买。但是2月下旬一出国五条,尤其是3月1号的细则,想投资的人就更不着急出手了,因为觉得二手房会跌。”


  现在,小梁所在的这家房产中介连锁店生意冷清,客户不多。他说,好多二手房的交易都集中在3月办完了,那时正是国五条细则出台后、“差额征收20%个税”政策落地前的恐慌期,能办的都办了,现在不着急投资和买房的都在观望,“等等看”是人们的普遍心理,同时也不排除一些人去买新房了。


  “我们是3月旺,4月淡,5月更淡。”小梁笑着说,现在,不受国五条影响的二手房投资客只有“房虫”了。他们做短线投资,大多是倒腾小户型,不过户,往往是两三个月只内就能倒手一套房子,有三四万的利润。不过,这样的“房虫”很少,也不能影响市场。


  除了“等等看”,在2013年的房地产市场情况下,投资者的心态也发生了其他一些变化。


  石家庄市一位房地产项目经理认为,当下,一些投资者投资、倒卖的心态在减弱,买房的目的从追求升值转变成为追求保值。一方面,高位的房价让升值预期降低,一方面,调控方向是向转卖环节征税,人们不急于倒手。他注意到,市场上多了一些改善型的买房者,自住、投资两不误,他们倾向于买到房之后自己先住,然后在时机充分的时候再转手,这就是一种保值心态。他认为,客观上,这种行为对于市场也是一个上推作用。


  小杨则认为,投资者的心态变得“比较复杂”。如果说以前是买了肯定会涨、冲动跟风的心态,那么现在,人们考虑明显成熟多了。投资之前,会对项目做详细考察,会考虑价格、地段、交通、周边配套等等影响升值潜力的因素,如果是商业地产,投资者就会更加慎重,因为相较住宅,商业地产是“技术含量更高”的投资项目。


  “总的来说,人们的投资倾向是明显降低了,而且投资方向有很大变化。”小杨认为,投资住宅已经到了穷途,商业地产现在在宣传上引导力度比较大,但对眼光的更高要求将大部分楼市投资者拒之门外。


  一份报告从侧面支持了这个观点。招商银行和贝恩管理咨询公司近日联合发布的《2013中国私人财富报告》显示,2012年,可投资资产规模超过1000万元的中国高净值人士超过70万人,拥有的可投资资产规模达22万亿元。报告显示,储蓄、股票和房地产仍是我国高净值人群境内资产配置的主要部分,但所占百分比由60%下降至50%。在新一轮的调控下,高净值人士对房地产投资观望心理增强。


  房地产去投资化仍困难


  不过,更无奈的是,房地产目前仍是最现实的“大众投资渠道”。因为目前情况看来,除了房产,几乎已经没有更稳定和实际的投资渠道了。


  石家庄房产业内人士赵猛说,对于大众而言,投资房产是一个不得已而为之的选择,其最主要的原因是投资渠道狭窄:股市一直处于熊市,黄金更是一路下跌,期货、基金、债券等投资品则对专业知识要求高,不能成为大众投资产品。从这个角度看,只有对专业知识要求不高的房产投资成为大众首选。


  在房产投资中,住宅产品比商业地产更受欢迎。虽然商业地产在住宅调控后被视为一个投资新选择,但是它对资金要求更高,同时更需要眼光和水平,需要选择区位、选准切入点,对于大众而言风险较大,所以住宅还是主要的资源投资渠道。


  更无奈的是,在目前货币宽松、通胀压力大的形势下,大家普遍形成了一种“房产是最稳妥保值渠道”的观念,赋予房产投资一种“资金避险”功能。“钱拿在手里是贬值的,还是房子保险———人们普遍有这种心理。人们会想,就算买房的黄金期已经过去了,就算买了房子不升值,但也比把钱存起来好吧,至少最后能落个房子。”当大众寻觅不到更合适的投资渠道、资产保值渠道,房产的“去投资化”就会困难重重。


  对于“限购是否能限住投资人”这一问题,一位不愿透露姓名的业内人士表示,限购对于抑制投资的效力正在减弱,“购房是限不住的。”在实际操作中,购房者可以正常买卖房屋,只等限购过去再备案。由于限购是临时性政策,以石家庄为例,是一年一延续,明年、后年是否继续执行还在未定之数,投资者对政策有解禁预期。“屡次调控,房价却还是这样,这无异于‘狼来了’,单靠一个限购,是限不住投资者的。”

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