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新国五条逃税暗道:三方式可省40%应缴税额

发表时间:2013-05-13 08:52:45      来源:地产中国网      进入业主论坛


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  最近,深圳市房管部门工作人员利用“假税单”帮购房者逃税事件经媒体引爆后持续发酵。


  《财经国家周刊》记者经过长期调查发现,实际上在北京市二手房市场也有类似黑市交易。只要政策“风平浪静”,这种逃税生意就会满街兜售,成为某些房产中介公司为购房客户提供的“增值服务”。


  通常购房者需要支付应税总额的60%作为酬劳,由那些有门路的房产经纪人牵线,通过以下三种方式实现逃税:


  一是找地税或房管系统内部的“熟人”,修改契税票或房产证的填发日期,使交易记录不满5年的待售房产变成满5年的,从而规避营业税(按照北京市目前的征税规则,营业税按房屋成交价的5%计征)。


  二是连伪造证件环节都省略,直接通过中间人与地税部门“内勾外联”,在交税窗口临时“划几个勾”,将一些本需要缴纳个人所得税和营业税的二手房,临时勾选成“免税房源”,蒙混过关。


  此外还有一种“路子更野”的逃税方式,就是通过某些自称与地税系统“有关系”的假发票公司,开具伪造的二手房完税凭证,通过房产过户人员的“检查”,逃避高额的应缴税金。


  通过以上三种黑市操作,如果万事大吉的话,购房者通常能省掉40%的应缴税额。


  今年2月20日,国务院常务会议通过房产调控“新国五条”,其中一记重拳是做实二手房交易按售房差价的20%计征个人所得税。此前的政策大都是按房价总额的1%计征。3月底,北京等地的新国五条细则集中出台,“20%个税”成为刚性原则。


  这给承揽逃税业务的中介机构带来了机会。但此刻的他们,面对刚出台不久的调控新政,普遍担心“政策紧,查得严”,多数选择偃旗息鼓,静待时机。


  逃税新招


  4月中旬的一天,在北京市东三环国贸附近一写字楼,记者以购房者的身份接触了一位在二手房中介行业从业8年的资深人士。


  本刊记者表明咨询买房避税的意向后,他介绍了一种北京二手房交易的逃税手法。


  “房子界定满不满5年有两种方式,你知道吧?第一看房本,第二看契税票,哪个日期在前,就按哪个日期去算房屋的购买年限。比如契税票是2010年的,系统内部的人会把契税做成2008年,到现在(2013年)就满5年了。”


  “说白了,就是改成先交的契税,后办的房本。比方说你买套一手房,在2005年就交了契税了,但是一直不去办房本,国家是允许的。”他进一步解释说。


  为了增强记者的信任,他继续表示:“政府不能每天都查吧,他只要不查,那边(税务系统熟人)就能做,原则上我三五天就能帮你做完。”


  对于这一逃税手法,记者向比较熟识的一位京城知名地产中介分店店长求证,他表示,这种联合地税系统“熟人”的逃税手法确实存在,“有很多地产中介机构都做过类似业务”。


  比起修改原房主契税票,还有更简单的办法,即中介人士直接和办税人员联合,在系统的纳税表格上“是否为家庭唯一生活用房”一栏直接勾选“是”,并在“住房使用时间”一栏直接勾选“5年(含)以上”。这样一来,不需交纳营业税和个税,买方交纳契税后直接打出契税票,就可拿着去房产交易中心办理过户手续。


  “一般买卖双方交税时,首先要到拿号窗口进行初审拿号,然后再去交税窗口审核交税。他们不去拿号窗口,不去初审,直接到纳税窗口,里边的熟人一看他来了,就直接这样操作了。”这位店长介绍。


  是什么样的“内部人”在配合逃税?上述店长解释,所谓的“熟人”就是指那些没有编制的在纳税窗口的办事人员。“地税系统里边在编的就十几个人,但实际工作的有二十多个人,这七八个没有编制的人,可能跟所长或者其他部门的人有关系,他们是敢操作的。”店长表示:“像我们这种做时间长了,路子比较广了,慢慢地就渗透进去了。”


  位于东二环附近的一家中原地产的门店经理,还向记者介绍了另一种逃税手法:直接联系假发票公司,开具伪造的二手房买卖个人所得税和营业税完税证,绕过地税局,直接到建委过户。


  “地税局根本就不知道,因为做假发票的直接把税票给你弄好,直接就拿去过户了。在新政策出来之前,好多人在这样做避税。”这位门店经理表示。


  风险丛生


  事实上,上述比较隐秘的逃税手法,对于参与各方来说都面临着极大的风险。


  二手房中介行业从业8年的资深人士表示:“地税局不是我家开的,我只是认识里边一些领导,如果赶上市局要检查,赶上严打,肯定就不做这种业务了。”


  前述中原地产门店经理同时介绍,尽管可以修改地税系统里的房屋契税票日期,但建委的系统里存档的还是老日期,一旦遇到严查,很容易查到住房使用年限造假。


  第二种联合地税交税窗口“熟人”直接勾选纳税单的逃税手段,也有较大的风险。据前述与记者熟识的地产中介店长介绍,和新国五条细则出台前相比,这种逃税手段风险已经明显加大:在新政出台前,交税当天或者第二天就能紧跟着过户。过户后建委档案更换为新档案,旧档案放到别的档案库里,过一段时间放不下了还会清理。过户量成千上万套,一般政府部门工作人员不会盯着一个单子去深究。


  但新政出台后,现在买房者需要拿着契税票到网上预约过户,一般要等到交税后15天左右才能过户。一旦在此期间查出勾选的伪造纳税单有问题,就很容易被查出逃税。


  第三种通过假发票公司开具伪造的二手房完税凭证的逃税手段,风险更大。“以前地税局与建委没联网,风险小,现在联网了,直接就能调档案,风险太大。”前述中原地产分店经理表示,“如果前边有人给咱趟路,做过了,没问题了,咱再做。”


  上述三种逃税方法,购房者需要为中介或者假发票开具者提供数额不菲的中间服务费。这部分服务费没有任何收据,一旦被查,购房者经济损失巨大。接受《财经国家周刊》记者采访的北京市致通振业税务师事务所税务顾问张开顺认为,上述做法一旦败露,买卖双方还有可能面临法律风险。


  《税收征管法》第63条明确规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  《刑法》规定,逃税额较大并且占应纳税额10%以上的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额30%以上的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处罚金。



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