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二手房打避税牌 “5年且唯一”房源不省钱

发表时间:2013-04-27 08:50:28      来源:海西晨报      进入业主论坛


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  厦门“国五条”细则落地将近一个月,据中介介绍,4月份的二手房市场较3月份的“疯狂”相比,成交量有所回落,目前基本恢复平稳状态,不再出现购房量猛增猛减的情况。记者暗访多家房产中介发现,层出不穷的避税方法已经开始出现,但在实际操作中,避税并不一定意味着少花钱,有的还存在很大风险。


  “5年且唯一”房源不省钱


  在走访中,麦田房产的中介人员表示,长期来看,征收20%的个税很有可能会执行,到那时,“五年且唯一”的房源将会成为购房者的首要选择。


  这种考虑使得此前业内盛传满5年且唯一房源的房价,因其稀缺性和避税的优势而使单价上涨。但记者在走访岛内外多家中介后发现,“5年且唯一”的房源也并不省钱。


  品信房产厦门区域总经理张广胜也告诉记者,“由于‘五年且唯一’的房源少,同时不少购房者为了省钱,更倾向选择这类房源,就有可能出现房东“坐地起价”的现象,开出的价格甚至有可能比征收20%个税后的房源价格更高。”这样看来,“五年且唯一”的房源,即使免收个税,购房者在购房时,还应仔细对比各类房源税前税后的价格,再做出决定。


  “阴阳合同”风险大


  虽然20%的差价个税暂未执行,但二手房交易中,各种避税方法已经频频出现,其中,签订“阴阳合同”的方式最为普遍。所谓“阴阳合同”,指的是买卖双方往往不按实际成交价格签订合同,而是故意“做低”成交价,从而达到避税的目的。


  品信地产张总经理向记者表示,“阴阳合同”涉及到市场指导价和评估价。通常情况下,送至房管局进行备案的交易房源,房管局将其与市场指导价进行对比。若发现该成交价低于市场指导价,将被退回并要求评估公司对其作出评估价,评估价若仍低于市场指导价,就以市场指导价为准征收个税,若评估价高于政府指导价,则以评估价为准征收个税。


  在实际操作中,评估价与市场指导价往往所差无几,但实际成交的价格却比评估价高出许多。这种降低买卖合同标的合同称为“阳合同”。同时,卖家与买家另签一份呈现真实交易金额的合同,称为“阴合同”。这份“阴阳合同”签订后,就可适当避税。


  拿湖里区某套二手房源举例,如其在房管局签订的买卖价格为16000元/平方米,但实际成交价格为20000元/平方米,这样每平方就有4000元的差价免征税收。在“新国五条”细则出台、二手房价格以及税收不断上涨的情况下,签订“阴阳合同”的情况更加普遍。


  据荣居房产副总经理张爱民介绍,目前岛内外六区中,只有海沧区的二手房交易取消了政府指导价,全部以评估价作为交易基准。


  不过,虽然“阴阳合同”能够避税,但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,不一定具有法律效应,履行过程中不仅很容易出现矛盾,还有可能存在巨大风险。(海西晨报)

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