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贵阳“救市”内幕

发表时间:2012-12-04 09:26:08      来源:瞭望东方周刊      进入业主论坛


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  贵阳“救市新政”已引起国家住房和城乡建设部关注,贵阳市政府就此专门向住建部递交了解释报告。贵阳楼市新政未来命运如何,会否被住建部叫停,目前没有进一步消息


  学生模样的罗成,是贵阳花果园项目数百名置业顾问中的一员。


  10月25日中午,在人头攒动的花果园售楼部大厅,罗成主动找到《了望东方周刊》记者搭讪,随后便按部就班推销房子。


  介绍完沙盘又看过样板房之后,罗成和记者坐下来展开进一步洽谈。这时候,记者以外地投资客身份询问,二套房贷款手续如何办理。


  罗成:“你得在贵阳有一年的社保记录,或者个税记录,银行才放款给你。”


  记者:“外地人没有这些记录,怎么办?”


  罗成:“你要花钱弄,办个税记录(花费)2500元左右,社保记录8000元左右,个税是一次性的(注:买记录),社保里面有5000元左右是你自己的,可以续保,其余的钱是人家收的手续费。”


  记者:“你可以办吗?”


  罗成:“我只给你引荐,我们都有这个渠道,我们都是交给他们办。”


  “救市新政”争鸣


  到底有多少购房客翻过了“限购”、“限贷”政策红线,支撑了贵阳楼市坚挺不衰的成交数据,尚没有权威的信息。


  而贵阳市政府在9月出台的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》(筑府发〔2012〕68号文件),则被舆论指为推行“救市新政”。


  实际上,“救市新政”主要见于68号文第三条,即“合理引导住房健康理性消费,满足各类购房需求”。


  该条款下一系列措施包括有条件地“下浮贷款利率”、“减半征收契税”、“提高公积金最高贷款额度”、“购买商业、办公用房送小汽车专段号牌”等,后来备受舆论诟病的是“购房送户籍”。


  该条规定:“凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的,根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证,享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇,不受入住时间和购房面积的限制。”


  这一波对于“购房送户籍”的舆论指摘,是与“崩盘论”叠加交织在一起出现的,其中有质疑说,既无崩盘可能,何以政府要救市?


  又有媒体援引贵阳地产商的说法,认为所谓新政不过是对贵阳的误读,理由是“购房送户籍”政策一直都存在,贵阳是在炒冷饭,因此也就不存在撞“红线”。


  10月28日,中天城投(5.75,-0.07,-1.20%)副总经理朱晋仪告诉《了望东方周刊》,她根本不觉得68号文是针对房地产救市,“比如买商业地产送车牌,这哪是救房地产,这就是针对招商引资出的政策,因为贵阳和北京一样限号。至于‘买房送户口’,你想想,外省的人来贵阳买房,谁愿意把户口落到贵阳来?而省内地州市的人买房迁户口,一直以来就有这个政策。”


  而领衔报道“崩盘论”的《国际金融报》记者卢元强向《了望东方周刊》阐释完全不同的看法,他认为中央出台限购政策的用意在于调控楼市,给楼市降温,贵阳此时抛出“购房送户籍”,显然是给楼市升温,因此无论如何洗不脱“救市”嫌疑。


  贵阳市政府日前对《了望东方周刊》表示,暂时不便就“救市新政”及相关问题进行解释。贵阳市住房与城乡建设局亦保持沉默。


  本刊记者从有关渠道获悉,贵阳“救市新政”已引起国家住房和城乡建设部关注,贵阳市政府就此专门向住建部递交了解释报告。贵阳楼市新政未来命运如何,会否被住建部叫停,目前没有进一步消息。


  扩城计划中的地产依赖


  贵阳有一个漫长而庞大的扩城计划,但由于工业经济薄弱,其扩城计划的每一步推进,几乎都要依赖地产业书写完成。


  至少在2003年以前,贵阳城区,一般只包括老城两区范围,即南明区和云岩区。城区核心一环,则是一片被四面环山紧紧包围住的“袖珍盆地”。


  贵阳的母亲河---南明河,自西南往东北穿过盆地中央。于是,这座城市几百年的文脉始终都沿着河的两岸努力朝盆地四面扩张。


  最早从上世纪80年代开始,贵阳就蕴酿走出盆地,把城市扩大到山的外面去。这个计划经过了将近20年光阴,2003年,贵阳市政府终于翻过了西边的黔灵山脉,迁入金阳新区办公。


  市政府搬迁意味着,在老城之外,首先从西北角开拓出一个新的市级行政中心。此后近10年,金阳新区房地产业便成贵阳扩城计划的晴雨表。


  新区从2006年开始大规模推地,千亩大盘也就从这一时期齐头并进。2009年,金阳楼市销量便位居贵阳全市第一;2010年,金阳新区成交量更进一步,占到全市总量的43.83%。


  进入2011年,金阳成交量占全市份额缩减到1/3,反超其上的,是老城周边的超级大盘花果园、未来方舟。不过,此时贵阳扩城也已经迎来崭新格局,当年9月,全长近50公里的二环建成通车,贵阳正式迈入“二环时代”。


  贵阳二环恰好绕过老城群山背后,将山外的白云、乌当、小河、花溪等区串连起来,由此勾勒出一个被官方命名为“二环四路城市带”的大贵阳城市布局。


  《贵阳市“二环四路”城市带控制性详细规划》方案,于2012年3月22日经专门评审会议票决通过。


  公开资料显示:“二环四路城市带”规划总用地105平方公里,新增开发改造建设用地52平方公里,涉及7个区(市)及金阳新区,包括15个城市功能板块,聚集城镇人口80万,预计用5年时间建成后,贵阳核心区将拓展到近200平方公里,比原有老城区扩大近5倍,区域内人口超过200万。


  这15个功能板块主要涉及商业商务、交通枢纽、产业服务、度假休闲、文化娱乐、高品质居住区和城市现代商业综合体、现代交通服务区。从中可以看出其中绝大多数功能要借助房地产投资实现。


  6月17日至18日,贵阳市“二环四路城市带”棚户区、城中村改造暨产业发展项目推介会,在贵阳国际会议展览中心举行,会上贵阳精心准备了近百个项目,投资额达5000亿元。


  会议闭幕第二天,《贵州日报》即报道说,“此次推介会,贵阳市精心挑选的涉及15个地块的60多个项目,受到了包括万达、碧桂园、人和、保利、恒大、首开等位列全国500强的100多家国内知名企业的热捧,最终40个项目签约成功。”


  地产大佬的超级填空题


  政府描绘的“二环四路城市带”蓝图,就像是一道超级填空题。未来5年,只有当一环、二环广褒土地上都被计划中的高楼填满,这项宏大决策方才交得了卷。


  现在,贵州本土最大的地产商中天城投和宏立城,已成贵阳考场上的主力选手。


  宏立城旗下的花果园、中天城投旗下的未来方舟,两个超级大盘恰好位于一环到二环之间。其中,花果园压住城市西南角,未来方舟压住城市东北角,两个楼盘之间,被那条穿越老城区的南明河相连。


  花果园占地6000亩左右,规划人口约40万,投资规模900亿元。未来方舟占地14000多亩,规划人口17万,投资规模600亿元。“二环四路城市带”如果按计划5年完成建设后,贵阳核心区人口将超过200万。与此对比,光花果园、未来方舟两盘规划人口占到核心区全部人口数将近1/3的份额。


  贵阳住房与城乡建设局统计数据显示,2012年上半年,两城区因受花果园、未来方舟低价入市影响,商品住宅成交推高至历史新高的35561套,占据了全市总成交套数的78%。


  上述数据表明,未来方舟和花果园不仅身背贵阳扩城重任,更兼撑起贵阳楼市局面,这就正如贵阳地方媒体报道,“两家撑起了贵阳楼市的一片天”,并比喻为“花舟二人转”。


  政府的扩城计划、地产商的超级大盘,遇上房市景气指数低迷,贵阳救不救市已非一场文字游戏那样简单。

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