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贵阳“救市”争议:过剩的样本 业内担心变成“鬼城”

发表时间:2012-10-11 11:34:42      来源:21世纪经济报道      进入业主论坛


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  西部城市贵阳,当前可售商品房面积近600万平方米,潜在供应量则达到3490万平方米,而当地常驻人口不到500万,规划到2020年,市域人口最高值也仅为635万。供应与需求的巨大偏差,既是贵阳市日前推出购房入户政策的内在动力,但也引起了较大争议。


  多数业内人士认为,与北京、上海,甚至西部重镇成都不同,贵阳并没有吸引巨量人口迁移的因素,比如产业和基础设施、公共资源。同时,当前楼市重回观望,购房入户在多个二、三线城市都实际在执行,已不足以成为“救市”的突破口。


  “踩线”争议


  根据近日披露的消息,凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的,可在购房区域办理入户手续或居住证,享受该市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇,不受入住时间和购房面积的限制。


  政策甫出,诸多业内人士认为其突破了限购的界限,并可能被叫停。但截至发稿,贵阳市住建局未对此事进行回应,亦未听到叫停的消息。


  “贵阳的限购集中在一环内,而新房绝大部分在一环外,这个政策并没突破限购。”接近贵阳住建局的人士向本报记者表示,外地户籍以前在贵阳一环外就可以买房,但是没有户口。本报记者查阅2011年2月贵阳发布的住房“限购令”发现,限购的范围仅限于贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房,比之诸多二三线城市大为宽松。


  该人士透露,购房入户政策在8月份就开始酝酿,在9月13日就已签署文件,只不过近日才为外界关注。而贵阳此举,只是向诸多二、三线城市看齐,促进城镇化发展。


  本报记者了解到,目前不仅一些中小城市,部分省会城市也在执行购房落户政策,只是落户标准上有所不同。比如南京在购房落户时就要求住宅面积达到60平米,武汉则对住宅总价和面积都有要求,且中心城区和远郊区有所不同。


  中国房地产学会副会长陈国强对此表示质疑说,限购政策的执行以户籍为主要依据,而贵阳的新政则模糊了户籍概念,是对限购政策的一种松动。虽未明确提及限购政策,但已经对限购“红线”构成了挑战。他分析,贵阳微调尺度过大,相关部门很可能对其进行干预。


  克而瑞分析师杨晨青也预计,贵阳市是一环内限购,而一环内新房很少,限购的作用不明显。户籍政策的松动,对市场的促进作用非常强,但与调控大背景不符合,阻力不小。


  本报记者致电住建部相关部门人士,其对贵阳新政不予置评,只表示将进一步了解。


  短期供应过剩


  在贵阳当地拥有项目的开发商眼中,此次出台购房入户是一大利好,因为,当地巨量的住宅供应,急需外地人来消化。


  根据贵州正行合智顾问机构的监测数据,贵阳商品房潜在供应量3490万平方米,达到历史最高位。本报记者了解,目前贵阳在售的楼盘中,有多个全国其他城市罕见的超级大盘。中天城投是其中的大户。该公司开发的“未来方舟”项目规划面积约9.53平方公里,建设用地约5600亩,总建筑面积约720万平方米,预计5年内开发完成。


  根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示,全市常住人口数不到500万。而市域总人口到2020年预计达到635万。即10年新增约150万人口,仅花果园、中天未来方舟、西南国际商贸城等几个超大盘基本就能容纳。


  “短期内,不可能有那么多新增人口。”贵阳当地一家大型开发商人士说,这些大盘中很多是投资客,这也是贵阳此次出台购房入户政策的原因,其中主要是吸纳省内人口向省会城市转移。


  贵阳市住建部门的统计数据显示,今年上半年,贵阳市商品住宅销售中,65%的买家为外地人。其中本省其他地区购买占50%,外省、市及境外购买占15%。上述开发商人士认为,新政能促使外地人更多进入贵阳楼市,但效果不会太大。


  据当地不愿透露姓名的地产业内人士称,贵阳大开发与快速的城市化相关联,预计未来8-10年城区会成倍扩大,但短期内,住宅供应明显过剩。该人士担心,贵阳将演变为鄂尔多斯那样的空城。


  楼市回暖乏力


  贵阳这个限购政策执行力度已经偏弱的城市,却又急于在10月出台“救市”政策,其背后最大的驱动因素,是地方财政和GDP对房地产的过度依赖。


  上半年,贵阳全社会固定资产投资完成1242.72亿元,同比增长57.9%,其中,产业项目投资完成964.73亿元,占比达77.7%。


  据知情人士透露,上述固定资产投资大部分来自于房地产,其中多个又以旅游地产或产业园区投资的面目出现,如中铁国际生态城和西南商贸城,一个规划是旅游地产,一个是批发零售市场,这也解释了贵阳为何有那么多的超级大盘。


  此前,在7月份的贵阳上半年经济会议上,市委书记李军透露,与年初目标相比,贵阳GDP比17%的预期速度下滑了1.2个百分点。“下半年必须增长18.1%,才能确保全年的17%。”


  其中,房地产增速至关重要。尽管在上半年贵阳楼市成交面积同比去年上涨近50%,但进入下半年增长乏力。中指研究院数据表明,贵阳9月份住房供需回落明显,新房共成交商品住宅46.40万平方米,环比下降10.44%,住宅均价连续两个月微幅下降,降幅高于全国水平,达4891元/平方米。


  国庆“黄金周”期间(10.1-10.7)贵阳楼市依旧较为冷清,创近18周以来新低,共成交商品房11.53万平方米,环比下降42.98%。


  从此次贵阳新政内容来看,不仅刺激住宅需求,也包含商业以及伴随户籍而来的汽车消费需求,这显示,贵阳的购房入户政策,是全方位的以拉动当地经济增长为目标。


  链家地产市场研究部张絮认为,贵阳落户政策相对其他城市明显要放宽,将在一定程度上带动楼市成交,但不足以扭转当前楼市增长乏力的局势。


  这正是当前中国房地产市场的镜像。刚刚过去的国庆黄金周54城成交环比大降7成。来自第一线代理公司世联地产的有关人士称,最近一周,其与一些全国性的开发商管理层沟通,亦证实了新推楼盘的去化率确实出现下行。

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