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把脉楼市新动向 回暖并不是一个传说

发表时间:2012-09-07 00:00:00      来源:金融理财      进入业主论坛


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  这一轮房地产调控又走到了一个窗口期:下一步究竟是该让位于“稳增长”,还是要继续加码“防反弹”?面对楼市新动向房产投资理财该何去何从?


  □ 本刊记者 吴毅波│文


  楼市堪称是数年来中国老百姓关注度最高的社会与经济话题之一。这个市场几乎将所有人都裹挟进来,尤其是在京沪广深这4座一线城市,每一次房价跌宕、政策变迁,都牵动着无数人的悲欢喜乐。


  房地产业是典型的资金密集型产业,对外部融资、尤其是银行信贷依赖度较高,货币政策的松紧、利率的高低直接影响炒房者的资金成本。连年房价上涨更是使得民众普遍认为,房子这样的不动产才是能够保值增值的,过去十年的事实也有力地支持了这样的观点。


  随着房价的上涨,持续一年多的房地产调控也已经进入到了一个十字路口。对于博弈处于紧要关头的房地产市场而言,急需调控支持,众人都在翘首以盼新政的出台,而新政到底会否出台,楼市又将何去何从,是目前最受关注的重点。


  房地产宏观调控政策的风吹草动不仅关系到今后房地产市场走势,也成为购房者买房的风向标。今年以来,限购松绑,金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳。包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣,业内专家表示,近期四部委罕见密集回应市场传闻,实属罕见,表明市场敏感期舆论风险高企。


  随着刚性需求的释放,全国楼市目前正进入一个回暖的市场周期,房地产调控也随之进入了经受考验的关键阶段。在宏观调控的大背景下,房地产调控短时间内也许不会出台更严厉的措施,但这并不意味着房地产调控进入了尾声,房价离“回归合理水平”仍有距离,房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标。坚持,并向更深层次推进房地产调控,仍然应当成为中国房地产市场发展的主旋律。


  去年行业内所谓的“金九银十”落空,如果当前势头不变,最起码迎来“银九铁十”还是没问题。这一轮房地产调控再次沦为空调,有人欢喜有人愁,有人割肉出市场,有人地板捡肥肉。有人害怕历次调控之后必有大涨经验再起作用而恐慌入市,有人冷笑这些人太疯狂,可能接到最后一棒。温州炒房团被爆深度套牢还感谢宏观调控,胆大的深圳炒房团又开始蠢蠢欲动。


  围绕着是否该优惠所谓的“刚性需求”还是增加改善性住房,销售住房市场到底该如何“去投资化”的宏观调控政策激烈博弈,结果究竟会如何,房价缘何“涨声”再起?而无论是中央出台政策,还是国家部委及地方政府的执行,都需要达成一个共识,即不要被“稳增长”所束缚;也绝不能让“稳增长”阻碍房地产调控。


  面对种种现状和房地产背后折射出来的房地产信托兑付问题以及风险,人们不禁要问,房价为何上涨?是否会全面反弹?如何才能巩固调控成果? 这一轮房地产调控又走到了一个窗口期:下一步究竟是该让位于“稳增长”,还是要继续加码“防反弹”,面对楼市新动向房产投资理财该何去何从,《金融理财》与您一同探讨。


  回暖并不是一个传说


  楼市调控隔空喊话是否真的可以企稳楼市,稳定房价?是否可以从长远角度代替土地财政?这一切有待时间验证。


  □ 本刊记者 王源浩│文


  尽管中央三令五申严控房价,并派出督察组检查,并勒令不得以任何理由变相放松政策。但楼市量价齐升已是不争的事实。各方力量博弈后,楼市走向何方成了大家的关注点。


  市场房价回暖


  国务院派出的8个督查组8月上旬结束调研并回京述职,此举令业内对后市政策走向高度关注。据媒体报道,一位参与督查的住建部官员透露督查组得出初步结论,“各地楼市相对稳定,情况比较乐观,市场不具备全面反弹的条件”。


  但数据显示房价在反弹,这和督查组认为的调控成效显着不相符。资料显示,目前的新房价格环比上涨的城市由6月的25个,上升至50个,数量翻番。据了解,北京等城市真实的房价恐怕比统计局的数据涨得更加凶猛,房价再次上行趋势几乎已经确立。


  新房的价格,无论是从环比还是同比来看,都呈现回暖迹象。


  “我们的楼盘最近也稍有上浮调整,顾客主要还是刚需为主。”北京某楼盘销售经理王旭表示,近段时间以来,房价确实有回暖迹象。


  华泰证券(9.37,0.68,7.83%)房地产研究员周雅婷认为:“最近价格确实有上涨,主要原因在于两方面。一是销量较好的刚需盘小幅取消前期优惠;二是中端改善型楼盘成交占比放大结构性拉高均价。并且,涨幅居前的均以二三线城市为主。”


  房企融资改善


  从房企资金层面上看,上半年大房企在销售业绩火爆及拿地惜金等原因,获得了大量的现金。据公开数据显示,已公布半年报的38家房企营收同比大涨,达到670亿,同比增幅达到25.7%。


  房企融资环境在持续改善已是不争的事实。今年上半年,企业自筹资金在本年资金来源中占比42.9%,比去年全年提升2个百分点。相信房企在后半年的融资问题上将更加游刃有余。


  由此可见,大房企上半年获得了大量现金,已经渡过了难关。房价更缺乏下降的动力,而上涨却动力十足。


  微调博弈调控


  房价上涨的另一动力来自地方政府的努力作为。从调控的阻力看,主要还在地方政府,毕竟在保增长经济的背景下,房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。


  事实上,地方挑战中央调控政策一直都在此起彼伏,没有消停过。从去年10月的佛山到今年7月的南京,共有10个城市在变相解禁限购令。截止到2012年8月18日,全国共有57个城市调控微调,50个城市通过,7个城市叫停,调控见底迹象愈发明显。


  而今年3月以来,正是在不少地方微调楼市调控政策的刺激下,房地产市场出现了明显的复苏迹象。


  年内新政谜团


  最耐人寻味的是中央对楼市调控政策的态度。国务院领导一年中先后数次强调稳房价。尤其值得关注的是,为展现中央落实房地产调控的决心,国务院7月下旬大动作派出8个督查组前往16个省市进行房地产调控的专项督察。督察结果公布,仅广东省江门市遭批,其余省市均获得“积极评价”。


  在国家的宏观调控政策中除了限购令外,房产税成了中央和民众寄予厚望的重要手段,有关扩大房产税试点的消息近来一直流传得甚嚣尘上,牵动着购房者和开发商等各方的神经,但效果如何实在值得商榷。


  日前,有关房产税扩大的传闻终于有了权威消息。国土资源部官方网站发布了一则信息,披露了湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中,新版本中已购存量二套房也将被征税,税率可能不会太高。


  不过从上海、重庆两地来看,房产税对限购效果并不理想。有消息人士向记者透露,以上海为例,过去调控的效果是多种政策叠加执行的结果,而房产税起到的实际作用并不明显。


  有行内人士直指,短期内,在土地财政不变的市场背景下,征收房产税是为房价做加法,房产税的征收,有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者,难以起到遏制房价上涨的作用,反而会促使房价进一步上涨。


  “即使房产税试点扩大,房价短期内也不会应声而落 。”上述行内人士表示,“至于能不能改变市场预期,这要看房产税征收的具体内容。”


  不过从调查组的表态来看,中央调控政策年内出新政的可能性不大。楼市调控隔空喊话是否真的可以企稳楼市,稳定房价?是否可以从长远角度代替土地财政?这一切有待时间验证。

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