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楼市上半场低价入市赢得销量 下半场谁定开局

发表时间:2012-09-07 00:00:00      来源:荆楚网      进入业主论坛


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  如今的楼市,无论“旺季”、“淡季”的界限是否依然清晰,但“金九银十”作为传统的销售高峰,在开发商眼里还是被视作楼市交易的黄金时机,它既是决定楼市下场开局顺利与否的关键,更是全年业绩的决定因素。


  对于依然处于政策敏感期的楼市而言,开发商只希望能继续延续楼市上半年的回暖势态。从今年武汉楼市的表现来看,尽管对于部分开发商来说,今年上半年楼市成交有所增长,但房价出现“滞涨”的情形,而库存也在不断升高。


  就在楼市经历着市场环境、成交、买卖双方从量变到质变的交替的现在,2012年楼市下半场将由谁来定开局?


  楼市上半场低价入市赢得销量


  对于开发商来说,有量就不至于太糟糕。据中指院华中分院的报告显示,今年上半年1-3月,住宅成交量从5000余套、6000余套至过万套;4-6月,每个月的销量,均在万套以上。一方面,楼市供应,从3月份后逐月增加,连续4个月的推盘数量均在30个以上,加上以价换量策略的盛行,推动楼市成交从3月份开始突破万套,近4个月月均成交10872套,特别是6月份成交量为12108套,创出25个月来的新高。


  但对于购房者来说,他们依然关注的是价格。价格方面,今年上半年武汉住宅成交均价为6353元/平方米,较去年12月下降1.46%。


  量和价永远在秤杆两端,分析今年上半年武汉楼市成交量的大增,中指院华中分院副总监李国政认为,品牌房企平价走量,中小房企以价换量,两者共同促成成交量大增。


  从数据来看,也是如此。上半年市场占有率前十的房企,几乎全部为上市品牌房企,武汉保利以4.97%的市场占有率,卖出了上半年全市近1/20的房子,首次坐上王位。而销量前十的楼盘,品牌房企和中小房企各占半壁江山。而从成交价格来看,销量排名前十的楼盘,其住宅成交均价7302元/平方米,全部低于8500元/平方米。


  对此,我们不难发现购房者的置业心态。全民促销时,“认牌子”和“性价比”成了不二法则,品牌房企的平价产品和那些真正具备性价比的住宅,最能打动刚需购房者。


  “上半年不少楼盘都采取了低价入市的策略,以价换量,取得了销售上的成功。”李国政说。


  下半场开局“涨价”遭“滑铁卢”


  不过,在经历了销量连续5个月上涨,并在7月份创下有备案数据以来的月度高峰后,8月武汉楼市热度有所下降——商品住宅销售约12500套,比7月的14454套减少了约2000套。虽然武汉市房管部门的监测成交价还未发布,但从市场情况看,喊涨多是一些老盘卖房的策略,新盘仍旧选择了低价路线。


  8月份,各大开发商并未歇夏,武汉市场上共有27个新楼盘推出5949套新房,成交3125套 ,开盘销售率52.5%;销售率与7月持平。不过,相对于7月,8月份开发商推盘积极性更高,新房上市量增加1000多套。


  中国指数院华中分院监测结果显示,8月份上市的项目中,热销的楼盘销售率在70%以上,但是相比年初的“日光盘”来说,70%的成绩并不算太好。


  推盘的项目中,海昌极地海洋、万科金色城市、汉阳人信汇、国海学道、福星东澜岸等,都在片区有较大的价格优势,均价最高的为7300元/平方米,属于刚需客户热捧的项目。


  记者发现,8月份上市的新盘中,凡是比同片区均价低上千元的楼盘,都有不少购房者追捧。在南湖珞狮南路一个新盘开盘现场,近400套房子基本售罄。


  浦江筑城分析人士认为,低价入市的新盘,其销售目标就是当天消化完毕,在定价方面也非常谨慎,不会看到客户多就一个平方米多卖几百元,毕竟尽快回笼资金是首要任务。在这些低价新盘的冲击下,同片区很多楼盘都不敢轻易调价。


  不过,从6月份开始,很多前期卖得较好的楼盘已经悄然提价,这个现象在汉阳、南湖、后湖等片区尤为明显。比如后湖片,从均价7000多元,已经普遍涨至8000元出头。但价格上涨也有代价。后湖一个楼盘曾率先启动片区价格战,均价不超过7000元/平方米,当天开盘就出现了“日光”;但价格上调至7500元/平方米后,销售率下降。


  据李国政介绍,从监测来看,城区一些项目提价后销售立马下降了三成,毕竟刚需一族对价格最为敏感。比如汉阳一个项目,提价后从“日光”变成了开盘销售率60%多,部分刚需族转向价格更为便宜的片区。


  开局变数在“定价”


  “由于有效购房需求不足,而且越近年底,销售难度就越大,所以9、10月份将是众多开发商难得的推盘契机,降价或者平价走量应该是大部分开发商明智的策略。”有业内人士认为,年底前,限购仍将从紧,这使得新的购房需求再生速度缓慢,高昂的贷款成本也使改善性购房需求难以释放,投资投机类购房需求更不可能重返市场,所以有限的购房需求很难支撑楼市成交量再创新高。


  更令业内担忧的是,过去数月的市场局部回暖,一些房企提前发力,透支了部分需求。目前,市场并没有出现根本性扭转,专家认为,如果9、10月份的楼市成交量能维持在目前的水平已属乐观。


  专家认为,对于未来的政策走向,开发商仍保持相对谨慎的态度,并认为楼市调控将趋于长效,但短期内继续出台严厉政策的可能性正在降低。而要想下半年楼市顺利开局,并减少受政策的影响程度,大多数开发商应在“金九银十”的推盘项目仍以满足首次置业和首次改善的刚需产品为主。


  在价格方面,鉴于楼市此前回暖,上市房企上半年现金增加了两成,整体上“金九银十”实质降价恐难出现。但如果还有涨价的“企图”,将“后果自负”。

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