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开发商消化库存压力大 上半年或是买房好时机

发表时间:2012-02-02 00:00:00      来源:苏州日报      进入业主论坛


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  春节假期向来都是楼市销售淡季,但2012年惨淡的春节成交承上启下般地预示着楼市的这份“沉寂”还要持续。在调控力度不减,房地产市场库存逐步攀升的大背景下,面对惨淡的销量和日益紧绷的资金链,开发商的“去库存化”速度将随之加快,降价促销将成为更多企业在面临压力时的选择。


  眼下,假日气氛浓郁的1月份已经悄然过去,楼市沉寂依旧,面对去年大量的库存以及今年陆续上市的房源,苏州楼市会否“消化不良”?


  2011年的苏州楼市限购、限贷等调控政策不断出台,虽然开发商表现出越来越大的“以价换量”的决心,也做出了实实在在的让利促销,但总体来说成交情况依然不容乐观。


  在此情况下,楼市调控不放松的声音仍然不绝于耳,10万余套房源供应的2012年将面临如何的境遇可见一斑。对此业内人士表示:从目前的楼市环境来看,限购限贷等调控政策在2012上半年将继续从紧,调控不放松、存量越来越大,买卖双方的博弈亦会继续延续和深化。


  开发商方面,市场环境更加严峻的情况下,如何把存量去化变成现金流,除了常规的优惠打折以外,或将加大营销力度。2012年或将有更多楼盘加入到更大幅度的让利或降价阵营中来,以价换量,不排除大范围成本价上市。加之国务院提出要确保2011年底完成全国1000万套保障性住房的开工建设,部分将于明年涌入苏州市场,这在一定程度上也会影响2012年苏州商品房的价格定位。


  购房者方面,据近期的购房者心态调查结果显示,有不少购房者对房价下行抱有更大的预期打算明年出手买房,但是具体明年何时买房、什么样的商品房更被青睐呢?相关业内人士分析到:2012年上半年或将是刚需和首改一族出手的好时机,因为预期下半年形势尚早,如果开发商上半年去化效果一般,很有可能放慢工期和推盘节奏,保持一定的观望状态,到时房价走势将无法预期。


  住宅、别墅、商业2012年发展格局一览


  住宅:刚需首改型供应充足


  中小户型唱主角


  从普通住宅上市量的区域分布来看,园区吴中区依然为主要供应区域,其中园区供应量占比52%,供应量在3万左右,吴中区占比33%约2万多套,相城区、新区和古城区由于本身体量小,上市量也相对较少。


  纯新盘方面,吴中区所占席位最多,如太湖富力都、亿城天筑、云山诗意、翠湖湾、太湖郡等都将在2012年首次亮相,还有朗诗东吴绿郡、中天和景苑和中茵星墅湾等去年12月新开的项目。园区新盘多已在2011年第四季度开盘销售,所以2012年全新项目较少,以老盘加推和尾盘去化为主。新区、相城和古城区值得期待的全新项目还有橘郡、康桥溪岸、泰峰福邸、南山檀郡、万道尊品等。


  从供应房源的具体情况来看,高端类、改善类、刚需类均有,且仍以中小户型为主,据不完全统计有近8成的普通住宅推出80㎡、90㎡左右刚需小户型和100-120㎡适合首次改善型居住的房源。


  从2011年的成交情况来看,在限购限贷等政策影响下相对热销的楼盘多为万元以下以及万元左右的刚需型和首改型项目,如位居2011销售排行榜TOP10的中海国际社区、首开悦澜湾、新城金郡、招商小石城、东方维罗纳等。此类楼盘有些已在2011年去化所剩不多,有些还将在2012年继续上市新房源,如中海国际社区、东方维罗纳、路劲主场、苏州鑫苑国际城市花园等。


  别墅:吴中区大佬地位不减


  新型产品惹眼


  2012年别墅市场将有60余盘上市,供应约7000套房源,坐享广袤太湖资源的吴中区依然是别墅产品的最主要供应区,28个项目占比45%,房源数量同样占据大半壁江山。园区、新区、相城区基本也是依托湖泊等自然景观打造别墅项目,占比基本都在10%-20%之内,古城区因资源限制,别墅项目也相对较少。


  作为高端住宅,别墅产品房源量相对较少,客户群也相对比较小众化,不过作为稀缺性凸显的产品还是比较受经济实力雄厚人士青睐,2011年的销售情况也保持在稳定水平。随着2011下半年普通住宅市场房价下行态势日益明显,别墅市场也有所变化,如太湖天城项目推出了mini墅的新型产品,户型面积在90-160㎡之间,总价低却同样可以享受别墅生活,产品定位更亲民。


  商业:存量高达3万余套


  20余新盘再抢滩


  据数据统计,2012年苏州商业市场将有近100个楼盘有房源供应,房源量与历年相比有大幅上涨,2011年3万余套的库存量是其主要原因之一。推新量中以纯新盘上市为主,吴中区将有金枫时代广场等5大纯新盘于2012年首次开盘,园区、相城区和古城区均占四席,新区纯新盘则是铂金城市广场一枝独秀。


  从商业项目的产品类型看,将推出的酒店公寓和商铺的楼盘数量旗鼓相当,分别占比总数的44%和41%,相比去年写字楼项目有明显减少,仅20盘左右占比15%。区域方面,以吴中区、相城区为主,分别有25盘和23盘抢占2012年商业市场份额。相对于住宅商品房来说,商业项目不在限购范围内,受政策影响较小,有不少投资者会将手中的资金投入商业类地产,以获取一定的经济受益。

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