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评论:土地溢价回落难掩拿地渴求

发表时间:2011-06-10 00:00:00      来源:新闻晨报      进入业主论坛


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    6月3日,位于松江佘山的千新公路一号地块和宝山大场镇文海路西侧地块成功出让,这是申城土地市场近两个月来首度有宅地拍卖。从出让结果来看,两地块的溢价率分别仅为57%、44%,居高不下的纯住宅用地溢价水平开始出现回落。但土地拍卖背后仍显暗流涌动,对住宅用地的渴求似乎并没有缩减。


 千新公路一号地块以暗标形式操作,竞买人只有两家,最终1.13万元/平方米的楼面地价相比周边的在售楼盘价格来说留出了相当的开发盈利空间。国字号房企力度尽显,另一家竞买人基本上陪读。大场地块采用明标,基本上已经等同于拍卖,31家领取了申请书,6家进入竞标环节,前后总共举牌100多次,最终由不显山露水的同济房地产拿下,整个竞买过程之跌宕起伏,气氛远不是44%的溢价率所表现出的那般淡定。《久银地价·地块评估报告》显示,该地块位于佘山集镇的西部边缘,区域内在售主要为高档独立别墅。从地块自身条件来看,地块东侧沿河,临近佘山国家旅游度假区;1.0的容积率及16米限高,1.0的产品组合可以很丰富,通过混合规划实现高溢价产品设计空间较大。不过,紧邻地块以配套商品房为主,考虑到20%中小套型的限制也会影响项目的开发。


 对于该地块未来摘牌地价处于合理范围,未来该地块项目产品可能和周边市场有较大不同,该区域目前主要以独栋别墅为主,由于价高,去化速度较慢,而该地块未来通过产品混合规划设计可能走出不同的行情。


 而大场镇文海路西侧居住地块,要求建设总建筑面积的5%作为经适房,建成后无偿交给政府,因此实际楼板价在13029元/平方米左右,接近今年1月成交的大场镇捆绑基地塘祁路南侧居住地块,楼板价13445元/平方米的区域内地王。


 据《久银地价·地块评估报告》显示,地块位于祁连敏感区东北角,区域长期受到开发控制,定位以城市生态安全和环境修复为目标,生态环境趋好。目前生活配套主要集中于上大路及南陈路沿线,区域内规划道路较多,但规划向好,未来2~3年内将有明显改善。轨交15、(原)17号线均在地块不远处设有站点,建成后有利于改善敏感区内的出行条件,两条线路预计“十二五”期间通车。


 目前周边在售商品房售价在20000~24000元/平方米,区域内未来土地供应量较大,地块容积率为2.0,与区域未来土地供应容积率接近,容积率2.0下产品组合可选余地较少,因此存在较大的同质竞争压力。(作者系方方地产咨询机构总咨询师)

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